VASTUSED Korduma kippuvatele küsimustele Mai Kas välisriikide kodanikud ostavad Dubais kinnisvara?
Välisriikide kodanikel, kes ei ole Araabia lahe koostöönõukogu liikmed, on õigus omandada Dubai kinnisvara täielik omandiõigus ("freehold") ainult selleks spetsiaalselt selleks ette nähtud territooriumidel, nn freehold tsoonides. Selliste tsoonide loetelu on kehtestatud Dubai valitseja 2006. aasta määrusega nr 3. Need hõlmavad peaaegu kogu "uue Dubai" territooriumi, sealhulgas sellised populaarsed piirkonnad nagu Dubai jahisadam, The Palm Jumeirah, Emirates Living, Jumeirah järvede tornid jne.
Vajalik Dubais kinnisvara registreerimine ja kes sellega on seotud?
Dubais kinnisvaraõiguste registreerimisega tegeleb Dubai maaosakond. Tänapäeval tuleb omandiõigused, pikaajalised üürilepingud, kinnisvara pandid jms kohustuslikus korras registreerida vastavas registris.Registreerimine toimub nii valmis- kui ka tellitud objektidel ning ehitusprojektidel (“plaaniväline”). Esimesel juhul saab omanik kinnisvara registreerimistunnistuse (omandiõigusakt) ja veel lõpetamata vara registreerimise korral (Oqoodi registreerimine) - esialgne müügileping (esialgne müügileping). Maaomandis kinnisvara omandiõiguse ülemineku registreerimise maksumus on üldjuhul 4% müügihinnast, millele lisandub 4000 drx AÜE (umbes 1100 USA dollarit) tehingute töötlemise keskuse (DLD usaldusisik) teenuste eest, millele lisandub väike püsimakse (sõltub registreeritud kinnisvara tüübist). sertifikaadi väljastamiseks.
Milliseid makse peaks kinnisvaraomanik Dubais maksma?
Araabia Ühendemiraatides pole kinnisvara- ja tulumaksu. Seetõttu ei põhjusta Dubais kinnisvara omamine ega ka näiteks rentimisest tulu saamine AÜE jurisdiktsiooni all olevale omanikule mingeid maksustatavaid tagajärgi. Siiski tuleb mõista, et kinnisvara omanik vastutab selle nõuetekohase korrashoiu eest ja on kohustatud tasuma selle korrashoiu kulud (nn hooldustasud või teenustasud).
Teenustasude suuruse kehtestab fondivalitseja kokkuleppel omanike ühinguga (kui selline ühing on juba loodud) ja heaks kiitnud Dubai kinnisvaraturu regulatoorium (RERA).
Hooldustasu sisaldab hoone valvega, üldkasutatavate alade koristamise, prügiveo, infrastruktuuri (parklad, basseinid, spordisaalid, puhkealad) korrashoiu kulusid jne. Reeglina võetakse selliseid makseid igal aastal ühe aasta eest ette ja Dubai puhul ulatuvad need sõltuvalt projektist vahemikus 20–80 USA dollarit ruutmeetri kohta. m aastas.
Kas Dubai kinnisvaraomanik saab selle välja üürida?
Dubais üürileandjate ja üürnike suhteid reguleerivad 2007. aasta seadus nr 26 ja selle muudatused. Kehtivate õigusaktide kohaselt on igal Dubai emiraadi territooriumil asuva kinnisvara omanikul õigus oma kinnisvara pikaajaliseks üürimiseks rentida. Tavaliselt üüritakse kinnisvara üheks aastaks, millele järgneb uuendamine. Omanikud saavad pöörduda ka litsentseeritud ettevõtte poole ja anda oma vara sellele haldamiseks üle. Sel juhul hoolitseb fondivalitseja kõigi suhete eest, mis on seotud üürnikega.
Millist üüritulu võib Dubai kinnisvaraomanik oodata?
Kui me räägime kinnisvarainvesteeringute praeguse tootluse keskmistest turunäitajatest, siis Dubais elamute puhul on täna neto üüritulu näitaja (see tähendab sissetulek miinus kinnisvara teenindamise kulud) keskmiselt 5 - 8% aastas. Kasumlikkuse erinevus tuleneb erinevustest kinnisvara tüübis ja kategoorias, asukohas ja teenuste maksumuses. Pealegi annab kallim ainuõiguslik kinnisvara üüritulu näol reeglina vähem tulu kui taskukohaste projektide massiline eluase.
Kontori kinnisvaraturu osas on tänapäeval sellised investeeringud üüritulu poolest vähem atraktiivsed kui eluaseme ostmiseks. Jaemüügipindade rentimine (see hõlmab lisaks poodidele ka teeninduspunkte, kohvikuid, restorane jne) on potentsiaalselt võimeline teenima suuremat tulu (kuni 15%), kuid see sõltub kinnisvara enda parameetritest, ja selle välistest teguritest.
Kas Dubais on üürikuludele mingeid piiranguid?
Kinnisvara üürilepingu sõlmimisega on tehinguosalistel õigus kokku leppida mis tahes tingimustes, mis ei ole vastuolus kehtivate õigusaktidega. Üürihinnale ei ole otseseid piiranguid, mis on märgitud üürileandja ja üürniku vahelises lepingus. Järgmiseks tähtajaks lepingu pikendamisel on aga seadusega kehtestatud piirangud üürikulude suurendamiseks. Üürilepinguid ülespoole vaadates peaks üürileandja lähtuma Dubai kinnisvara reguleeriva asutuse (RERA) indeksist, mis kajastab erinevat tüüpi elamispindade keskmisi üürimäärasid sõltuvalt piirkonnast.
Millised on nõuded üürnikele Dubais?
Dubais asuva kinnisvara üürnik (kui me ei räägi lühiajalisest üürimisest) võib olla ainult füüsiline või juriidiline isik, kellel on residendist staatus Araabia Ühendemiraatides. See tähendab, et üürilepingu saab sõlmida ainult AÜE või Pärsia lahe Araabia Riikide Koostöönõukogu liikmeks oleva riigi kodaniku või residendist viisaga kodumaalt lahkunuga.
Seega on rentnik juriidiline isik, kellel peab olema AÜE-s asjakohane registreerimine. See võib olla kohalik organisatsioon, vabas majandustsoonis registreeritud ettevõte või välisettevõtte filiaal (esindus).
Kas Dubais asuva kinnisvara üürilepingu registreerimine on vajalik ja kes on sellega seotud?
Vastavalt Dubai emiraadi seadustele peavad kõik tema territooriumil asuvate kinnisvararendid olema korralikult registreeritud. Rendilepingute registreerimisega tegeleb Dubai Real Estate Regulatory Agency (RERA). Spetsiaalselt nendeks eesmärkideks lõi agentuur süsteemi Ejari, mis võimaldab registreerida lepinguid Interneti ja spetsiaalsete teeninduskeskuste kaudu. Nii üürileandja kui ka üürnik saavad üürilepingu registreerida. Siiani on vastutus kohustusliku registreerimise nõude täitmise eest kehtestatud, kuid vastavalt seaduse sätetele võetakse kõigil registreerimata tehingutes osalejatel automaatselt õigus pöörduda oma huvide kaitseks kohtu- ja valitsusorganite poole. Samuti on perekonna elamisviisade avamiseks vajalik rendilepingute registreerimine Ejari süsteemis.
Kuidas maksta Dubais kinnisvara üürimist?
Dubais ja ka ülejäänud AÜE-s on üüriturul tavaks maksta tuleva aasta eest üür.
Reeglina tehakse kõik maksed pangatšekkidega. Sõltuvalt lepingu tingimustest makstakse aastane üürisumma ühe või mitme tšekiga. Viimasel juhul on kontrollid dateeritud tulevaste kuupäevadega. Näiteks kui kontrollide arv on 4, vastavad kontrollide kuupäevad tulevikus igas kvartalis toimuvatele kuupäevadele ja kui kontrollide arv on 12, dateeritakse need iga kuu tagant. Vastavalt saab tšekil märgitud kuupäeval üürileandja selle panka esitada ja üürniku kontolt raha saada. Tagatiseta tšekkide väljastamine AÜE-s on kriminaalkuritegu, seega on tšekkidega maksmine, kuigi see ei anna üüri 100% garantiid, üsna usaldusväärne ja mugav viis maksete tegemiseks.
Kas üürileandja, kes pole AÜE elanik, saab tšekil raha?
Tuleb meeles pidada, et tšeki saab maksmiseks esitada 6 kuud, pärast mida see tühistatakse. Kui tšekk on kirjutatud eraisiku nimele ja sellel pole märget ainult saaja pangakontol, saab tšekil märgitud isik, sõltumata residendiviisa olemasolust, sularaha vastu võtta emiteeriva panga mis tahes filiaalis. Muul juhul või kui tšekk on kirjutatud ettevõtte nimele, saab selle eest raha ainult pangakontole ja konto tuleb avada ühes AÜE pangas. Samuti ei nõuta elaniku staatust. Mitmed AÜE pangad avavad konto mitteresidendist kinnisvaraomanikele hõlpsalt.
Pangas konto avamise protseduur võtab vähem kui tund ning miinimumnõuded raha kontole deponeerimiseks selle avamiseks on praegu 5000 tuhat drx (umbes 1400 USD). Kui loetletud üürimisvõimalused üürileandjale ei sobi, saab ta sõlmida lepingu fondivalitsejaga või kinnisvarabürooga, mille kaudu üür tehti. Siis saab tšekid välja anda asutuse nimel ja pärast neilt raha saamist kannab agentuur need üle (sularahas või muul sobival viisil) üürileandjale. Peaasi on sel juhul kompetentselt läheneda partnerfirma valimise küsimusele.
Kes maksab kinnisvarabüroole vahendustasu? Kui tehingu vahendaja on kinnisvarabüroo, makstakse talle vahendustasu. Olemasoleva praktika kohaselt maksab üürnik vahendustasu kinnisvarabüroole. Tavaliselt on see 5% aastasest rendisummast.
Agentuuriteenused lõppevad pärast üürilepingu sõlmimist. Kui üürileandja vajab täiendavaid agenditeenuseid (esindades tema huve AÜE-s rendiperioodi jooksul, aktsepteerides üürnikult makseid, makstes kinnisvara ülalpidamiskulud jms), lepitakse nende maksumus täiendavalt kokku.
Kes tasub üüritava vara haldamise ja hoolduse eest?
Üürniku ja üürileandja vahel on võimalik üüritingimused kokku leppida, kuid reeglina vastutab üürnik kinnisvara ülalpidamiskulude (hooldustasud / teenustasud) ja kinnisvara kapitaalremondi eest.
Kõik üüritava objekti kasutamisega seotud jooksvad kulud, näiteks: vee, elektri, kliimaseadme, telefoni, internetiühenduse jms tasumine, samuti kinnisvara jätkuv remont, kannab üürnik. Lisaks ühendab üürnik kommunaalteenuseid vastavate tarnijate vahel iseseisvalt ja oma nimel. Üürnik tasub ka nn „Elamistasu”, mis on omavalitsustasu 5% aastasest üürist. Tasu võtab Dubai elektri- ja veeamet (DEWA) kogu aasta võrdsete osamaksetena koos elektri ja vee eest tasumisega. Kui kinnisvaraüksus pole vee ja elektriga ühendatud (s.t pole asustatud), siis eluasememaksu ei võeta. Hoolimata asjaolust, et eluasememaks kehtestati juba pikka aega tagasi, ei ole selle laialdast kogumist korralikult loodud ja seda pole mõnes DEWA-aruandes siiani kajastatud.
Kas Dubais saab kinnisvaratehingutes ilma agentideta hakkama?
Peaaegu ükski kinnisvaratehing pole Dubais, nagu ka mujal maailmas, esindajateta täielik. Just kinnisvarabüroodes pöörduvad enamasti kliendid, kes soovivad kinnisvara üürida, rentida, osta või müüa. Turul töötades omavad agendid, nagu keegi teine, teavet selle kohta, keda, mida ja kui palju nad soovivad rentida, rentida, müüa või osta. Kuid kaugeltki mitte kõik kutselised turuosalised on nõuetekohaselt registreeritud ja seaduslikult tegutsevad.
Millised on nõuded kinnisvaramaakleritele Dubais?
Kõigepealt tuleb meeles pidada, et vastavalt Dubai maaosakonna esimehe 2006. aasta määrusele nr 85 peavad kõigil Dubais tegutsevatel kinnisvarabüroodel olema vastava tegevusala litsents ja nad peavad olema registreeritud tururegulatsiooni ameti spetsiaalses registris. Dubai kinnisvara (RERA). Kuna AÜE äriüksustel puudub universaalne õigus- ja teovõime, tuleb lubatavale tegevuste tüübile litsentsis selgelt näidata. Näiteks müügi, ostu või liisinguga vahendamise korral tuleb seda tüüpi tegevused litsentsis selgesõnaliselt näidata.
Samal ajal peavad kõik ettevõtte esindajad läbima asjakohase väljaõppe ja saama isikliku vahendustasu kaardid individuaalse numbriga. Selliste meetmete eesmärk on peamiselt kaitsta klientide õigusi ja huve ning nende eesmärk on minimeerida esindajate pettusevõimalusi. Kontrollige kinnisvarabüroo ja selle esindajate registreerimist Dubai maaosakonna ametlikul veebisaidil aadressil www.dubailand.gov.ae.
Miks on oluline, et agent oleks korralikult registreeritud?
Dubai kinnisvaraturg on rahvusvaheline. Ostjad, müüjad, üürileandjad ja üürnikud on tavaliselt välisriikide kodanikud. Kust nad saavad üksteist otsida, kui midagi valesti läheb? Seetõttu on Dubais registreeritud kinnisvarabüroo tehingu tõsine tagaja. Lisaks on oluline tegur seadusandluse nõue, mille kohaselt peavad kohalikud elanikud - AÜE kodanikud - sellise ettevõtte 100-protsendilise osaluse.
Tõepoolest, enamikul juhtudel tegutseb kinnisvarabüroo müüja ja ostja vahelises tehingus kolmanda osapoolena, tagades mõlema huvid.
Näiteks võtab agentuur ostjalt sissemakse reeglina vastu ja hoiab seda kuni lõplike arvelduste ja tehingu registreerimiseni. Ostjale tagab see tagatisraha tagastamise, kui tehing ei toimu müüja süül. Ja müüja võib omakorda arvestada tagatisraha tasumisega hüvitisena, kui tehing ei toimu ostja süül.
KUIDAS KINNISVARA OSTAB DUBAI
Kõige üldisemalt öeldes on Dubais kinnisvara ostmise kord enamikul juhtudel järgmine:
1. Ostja valib kinnisvara, mida ta soovib osta.
2. Müüja ja ostja sõlmivad müügilepingu, mis kajastab kõiki tehingu parameetreid, eelkõige:
- omandatud vara väärtus
- tehinguga seotud lisatasud (esindajate vahendustasud, väljamaksed arendajale, registreerimistasu, ettemakstud hoolduskulude hüvitamine müüjale jne)
- periood, mille jooksul ostu-müügitehing tuleb lõpule viia
- arvelduste tähtajad ja kord
- poolte vastutus lepingutingimuste rikkumise korral
3. Müüjaga müügilepingu sõlmimisel teeb ostja tagatisraha (tavaliselt 10% omandatud vara väärtusest).
4. Müüja koostab arendajalt oma kinnisvara müümiseks loa (No Objection Certificate, NOC), mis on vajalik tehingu registreerimiseks Dubai maaosakonnas, ja kinnitab, et müüjal puuduvad võlgnevused kinnisvaraga seotud maksete tasumisel.
5. Pärast müügiloa saamist registreerivad müüja ja ostja vara uue omaniku nimel ühes maaosakonna (DLD usaldusisik) registreerimiskeskuses.Tavaliselt arveldatakse registreerimise ajal ka tehingutega.
KUIDAS DUBAI-KORRAS KINNISVARA
Üldiselt on Dubais kinnisvara rentimise kord enamasti järgmine:
1. Üürileandja otsib üürnik ise või kinnisvarabüroo abiga üürnikku.
2. Kui üürnik leitakse, sõlmib üürileandja temaga üürilepingu, mis kajastab kõiki tehingu parameetreid, eelkõige:
- üürihind ja maksetingimused
- rendiperiood ja selle pikendamise tingimused
- lisakulud, mis on seotud vara haldamise ja selle jagamisega osapoolte vahel
- poolte vastutus lepingutingimuste rikkumise korral
3. Lepingu sõlmimisel tasub üürnik aasta eest üüri (tavaliselt tšekiga), samuti tagatisraha (tavaliselt 5% aastasest üürist).
4. Pärast üürnikult makse saamist annab üürileandja talle üüritavatesse ruumidesse ja nendega seotud taristuobjektidesse (bassein, spordisaal jne) takistusteta pääsemiseks vajalikud võtmed, võtmehoidjad, pääsukaardid jms, samuti dokumentide koopiad ( omandiõiguse tunnistus, omaniku pass jms), vajalikud liisingud
Atoru vee, elektri, kliimaseade, telefoni, Interneti jms ühendamiseks.
Lisateavet Dubai kinnisvara omandamise ja haldamise kohta saate IMEX Real Estate spetsialistidelt telefonil. Moskvas +7 495 5100008, tasuta telefoninumber AÜE-s 800-IMEX (800-4639) või saates päringu e-posti aadressil [email protected]
