Rustari kinnisvarakonsultatsioon
Kas olete kunagi mõelnud, et kui inimene ostab krediidi eest korteri, maksab ta selle eest lõpuks kaks kuni kaks korda. Üks sellekohane mõte pärsib tulevasi laenuvõtjaid, sest kõik pole valmis eluaseme topelt hinnaga ostma. Ja veenmised, nagu "investeerite oma tulevikku", lohutavad vähe raha, ükskõik millest, kohutavalt kahju. Ja asjata, sest saate matemaatiliselt tõestada, et aeg on tõesti kallim kui raha, ja tõenäoliselt saab sellest kasu pikaajaline laenu võtnud laenuvõtja.
Tänapäeva reaalsus muudab pidevalt asju ja kaupu (sealhulgas ruutmeetrit). Kinnisvarahinnad on inflatsiooni tõttu reeglina kõrgemad kui nad olid. Raha odavneb järk-järgult ja asjad, vastupidi, kallinevad. Kui ruutmeetri hinnad püsiksid aastaid samad, oleks laenuvõtjat tõesti lohutanud vaid see, et kuigi ta oli korteri eest enam maksnud, investeeris ta selle raha oma peresse ja lastesse. Tänu inflatsioonile pole see siiski ainus lohutus. Tõusvad ruutmeetrihinnad "söövad" enammakse järk-järgult ära. Muidugi võib turul olla langusi ja seisakuid, kuid seda ei ohusta ilmselgelt Dubai kinnisvaraturg - ja pikas perspektiivis - 10-20 aastat - jäävad ruutmeetrid endiselt märkimisväärselt kallimaks kui praegu.
Kui turg kasvab järk-järgult, kattub laenu enammakstud maht 1,5 - 2 korda tõsiasjaga, et selle aja jooksul tõuseb korteri enda hind mitu korda. Kuid miks see kasv sõltub? Turu kasvutempo on kriitiline, üle selle ületab korteri hinnatõus laenu enammakseid ja alla selle ei tõuse. See tähendab, et kui turg kasvab keskmiselt sellest väärtusest kiiremini, saab laenuvõtja kasu võlas ostetud korteri kulude suurenemisest. Selleks, et turg saaks täielikult laenude maksmist kompenseerida, piisab minimaalsest kasvust - keskmiselt 3-5% aastas. See on praegusest inflatsioonimäärast palju madalam. Kui turu kasvutempo on 10–20% aastas, on kasu laenuvõtjale ilmselge.
Näide nr 1.
Tavaline laen
Võtke eluasemelaenu standardparameetrid: tähtaeg - 10 aastat, järelmaks - 30% eluasemekulust ja intressimäär - 12%. Meie arvutused näitavad, et nende laenu parameetrite korral piisab, kui turg kasvab keskmiselt 3,6% aastas. Siis võrdub summa, mille võrra korter 10 aasta pärast hinnatõus on, lihtsalt enammakstud summaga. Kui turuhinnad kasvavad selle 10 aasta jooksul keskmiselt kiiremini kui 3,6% aastas, siis tühistab korteri maksumus laenu enammaksmise. Oletame, et võtsime krediidilt korteri väärtusega 300 tuhat dollarit. Siis on 10 aasta jooksul enammakstud summa umbes 127 tuhat dollarit. Kuid aastate jooksul ulatuvad 3,6% -lise turu kasvuga korteri kulud umbes 427 tuhande dollarini.
Näide nr 2
Null sissemakse
Jätame samad parameetrid (tähtajaks 10 aastat, intressimäär - 12% aastas), ainult sissemakse on null. Hiljuti populaarne pangatoode. Seetõttu peaks turg enammakstud summade „sulgemiseks” mõnevõrra kiiremini kasvama - 4,8% aastas.
Sõltuvus on mõistetav: mida rohkem inimene võtab, seda rohkem ta maksab. Mida madalam on sissemakse, seda suurem peaks olema turu kasv. Mis juhtub meie korteriga 300 tuhande dollari eest? Sel juhul on 10-aastase laenu enammakstud summa umbes 180 tuhat dollarit. Kuid korter, mille turu kasvutempo on 4,8% aastas, maksab umbes 480 tuhat dollarit.
Näide nr 3
Oletame, et võtame laenu, mille sissemakse on 30%, 12% aastas, kuid 30 aastaks. Selgub, et nüüd peaks turg kasvama aeglasemalt - vaid 2,8% aastas, et 30 aastat enammakstud summat "ära süüa". Niisiis, mida pikem tähtaeg, seda kallimaks korter muutub. Selles olukorras on üle 30 aasta enammakstud summa isegi suurem kui korteri esialgne maksumus. See tähendab, et 300 tuhande dollari väärtuses korteri enammakstud summa on 380 tuhat dollarit. Kuid 30-aastane korter, mille turu kasvutempo on 2,8% aastas, maksab juba 680 tuhat dollarit.
Laenu kolmanda parameetri - intressimäära - käitumise osas ei vaja see eraldi selgitust. On ilmne, et mida suurem on protsent, seda kõrgem on turu kasvutempo.
Niisiis, peamised soovitused korteri ostmiseks krediidilt RustaR Kinnisvara konsultantidelt:
- Mida madalam on laenu sissemakse, seda kiiremini peab turg enammakse hüvitamiseks kasvama ja vastupidi. See tähendab, et mida rohkem raha laenata, seda sõltuvam on turg.
- Mida pikem on periood, mille jooksul laenusaaja võtab laenu, seda suurem on kasu. See on liitintressi jõud - maksate laenu tagasi võrdsetes osades ja turuhinnad kasvavad hüppeliselt.
- Mida kõrgem on laenuintress, seda kiiremini peab turg enammaksete korvamiseks kasvama. See tähendab, et kõrged laenuintressid tasuvad end ära turu kõrge kasvu korral: kui turg püsib, on kõrgete intressimääradega laenuvõtmine kahjumlik.
Üllatushoiused või miks Bill Gates ostis maja krediidiga
Kas olete kunagi mõelnud, miks läänes ostavad inimesed eluaseme krediiti alati, isegi rahaga? Laenuvõtjateks saavad nii miljonärid kui ka endised presidendid. Seetõttu on nad miljonärid: nad teavad, kuidas raha arvestada. Isegi kui inimesel on raha, on talle kasulikum investeerida see äri, oma ettevõttesse või aktsiatesse ning lõpuks pange see lihtsalt panka hoiustamiseks. Ja korteri ostmine ei toimu mitte teie enda, vaid panga rahaga. Isegi hoiusel selle aja eest, kui laenusaaja laenu maksab, "langeb" ta rohkem kui kaks korda, võrreldes laenu maksmiseks antud summaga.
Siin on konkreetne näide. Oletame, et ostame korteri 300 tuhande dollari eest. Laenu parameetrid: tähtaeg - 10 aastat, sissemakse - null, laenu intressimäär - 12%. 10 aasta jooksul on korteri "enammakstud summa" umbes 180 tuhat dollarit, see tähendab umbes 60% eluaseme esialgsest maksumusest. Kuid me võtsime pangast laenu. Ja nad seavad enda 300 000 dollarit sissemaksele 8% aastas. 10 aasta pärast suureneb see summa 647 tuhande dollarini, see tähendab enam kui 2 korda. Siiski tuleb arvestada, et algstaadiumis jääb hoius laenumaksetest maha ja kuskil tähtaja keskel hakkab see neid ületama. Tavaliselt võrdleb inimene investeeringute esimest aastat ja on pettunud, kuid mingil põhjusel mõtlevad vähesed väljavaatele. Ja tulevikus on tagatisrahakontol kasvav summa tagatud eluasemelaenu maksetega, mis tasutakse kogu perioodi jooksul võrdsetes osades.
Laenuvõtjal pole midagi kaotada.
Millise ülaltoodust võime järeldada? Selgub, et peaaegu igas turuolukorras on lisaks ülemaailmsele finants- või poliitilisele kriisile ka krediidiga kodu ostmine tulus äri, isegi kui teil on korteri ostmiseks sularaha. Kuid lisaks matemaatikale on elus vähem tähtis ka psühholoogia. Kui teil on ebamugav elada krediidil, investeerimine finantsinstrumentidesse - kõik eelnev pole teie jaoks. Kui olete valmis liituma finantskultuuriga - pidage meeles, et eluasemelaenudega ei kaota te tõenäoliselt midagi.
