Küsimus: Mida peaksid ülemaailmse finantskriisi olukorras kinnisvara ostjad tegema, kui müüja on kadunud, tema kontor suletud ja telefonid ei vasta?
Vastus: Kõik Araabia Ühendemiraatide elanikud, st teie ja mina, oleme otseselt või kaudselt seotud Dubai kinnisvaraturuga. Majanduskriis, mis mõjutab kõiki maailma riike ühel või teisel viisil, mõjutab iga inimest. Tuleb tunnistada, et rahvusvaheline finantskriis, mis tõi kaasa ostjatele antavate laenude piirangud ja laenuintresside suurenemise, sundis paljusid arendajaid oma projektid määramata ajaks külmutama. 2007. aasta deponeerimiskonto seadus nr 8 kohustas organisatsioone avama oma projektidele garantii- või usalduskontod, pakkudes ostjale seeläbi arusaadavamat teavet arendaja kvaliteedi ja usaldusväärsuse kohta. Täna peavad kõik uued organisatsioonid seda seadust järgima. Kuid mõned kinnisvaraallikad teatavad, et 2008. aasta lõpus kohaldatakse uut seadust nr 8 kõigi Dubais tegutsevate kinnisvaraarendajate suhtes. Kinnisvara ülevaatuse büroo (RERA) ja uus seadus nr 8 võimaldavad Dubai kinnisvaraostjatel, kes on ehitustegevuse viivituste tõttu minevikus investeeringu kaotanud, end kindlamini tunda. Kinnisvarakontrolli amet (RERA) hoiatab kinnisvarainvestoreid rangelt vajadusest pöörata tähelepanu järgmistele teguritele:
- Kinnisvaraarendaja peab olema RERA-s registreeritud ja omama registreerimisnumbrit
- Rahalised sissemaksed arendajale tuleb krediteerida deponeerimiskontole (usalduskontole), mis on avatud RERA volitatud pangas. Kinnisvaramaakleril peab olema eritunnistus templi ja registreerimisnumbriga RERA.
Lisaks peaks esimene asi, mida kinnisvara ostja kontrollima peaks, kas arendaja on registreeritud Dubai maaosakonnas. Ainult maaosakond saab tagada ostja õiguste kaitse ja alles siis saab ostja allkirjastada vastastikuse mõistmise memorandumi (MOU) või arendajaga lepingu. Ainus meede, mida ostja saab võtta, on kaebuse (nõude) esitamine. Seejärel järgneb talle kohtuprotsess tsiviilkohtus, mille saab seejärel lisada kaebusele kõrgemale asutusele. Ostja võib esitada kaebuse RERA-le ja teistele asjaomastele asutustele, näiteks politseile ja kohtule. See tähendab, et ülaltoodud olukorras, kui arendaja on kadunud ja tema kontor on suletud, peate võtma ühendust kohaliku politsei uurimisosakonnaga ja esitama arendaja vastu kaebuse.
Küsimus: Palun nimetage riigiasutused, kuhu peaksite kinnisvaraga seotud nõudeid esitama?
Vastus: Kinnisvarainspektsioon (RERA) on Dubais peamine organ, mis vastutab kinnisvarasektori legaliseerimise eest. Arendajaga tekkinud vaidluse korral peab ostja kõigepealt pöörduma RERA poole ning juhtkond uurib nõuet ja selle olemust ning kontrollib ostja allkirjastatud lepingut.
Seejärel esitab RERA juhtumi kinnisvarakohtusse, mis on sisuliselt tsiviilkohus. Viivitatud ehitustähtaegadest tulenevad maksehäiretega seotud vaidlused kuuluvad suurimasse kategooriasse, mille Dubai uus kinnisvarakohus laekus. See kohus võib menetluse heaks kiita, kui mõlemad pooled on pöördunud kohtusse ja registreerinud oma kontaktnumbrid ja aadressid. Kinnisvarakohtus istuvad eksperdid peavad olema Dubai kohtu poolt heaks kiidetud ja nad peavad vannuma, et nad menetlevad juhtumeid erapooletult ja õiglaselt.
Küsimus: Kas ma saan kinnisvara eest makstud raha tagastada?
Vastus: see sõltub lepingu tingimustest, mille mõlemad pooled allkirjastasid, ja lepingus ette nähtud vastastikustest kohustustest. Lepingutes osutatakse tavaliselt õigusaktidele, mille alla need kuuluvad. Kui see tuleneb lepingust ja kui arendaja rikkus selle artikleid ilmselgelt, on ostjal õigus astuda samme oma õiguste kaitseks kohtus või mõnel muul alternatiivsel kujul, et proovida leida lahendus vaidlusalusele olukorrale. Ostja peaks olema teadlik lepingu peamistest sätetest ja kaitsma oma õigusi kõige tõhusamal viisil, et tõestada, et arendajad ei ehitanud seda, mida nad lubasid, või tegid seda valel ajal. Tavaliselt on müügilepingus spetsiaalsed klauslid, mis näevad ette viivituse võimaluse arendajaga otseselt seotud või sellest sõltumatute ehitustähtaegade mittetäitmise põhjuste alusel. Need sätted selgitavad tavaliselt, millises etapis saab ostja lepingu ühepoolselt lõpetada ning milline on talle makstavate maksete ja hüvitiste summa. Investorid peaksid erilist tähelepanu pöörama neile lepingu artiklitele, milles on sätestatud rajatise kasutuselevõtu kuupäevad ja mis põhjustel võib arendaja neid tingimusi muuta. Selleks, et leping oleks tõeliselt seaduslik juriidiline dokument, tuleb lepingulised kohustused asendada proportsionaalse rahuloluga. Proportsionaalne rahulolu on poolte saadud kasum või kahjum, mis motiveerib pooli täitma oma lepingulisi kohustusi. See sõltub jällegi kohtu otsusest, milles võetakse arvesse ostja kaebus.
Küsimus: Kes saab tagada, et kavandatud projektide ehitamine jätkub?
Vastus: Dubais plaanivälise kinnisvara ostjate tehtud makseid kaitsevad usalduskontode seaduse nr 8 kohaselt spetsiaalselt hallatavad usalduskontod, nn deponeerimiskontod. See seadus on kohustuslik igale ettevõttele või üksikisikule, kes saab makseid kinnisvara, mille ehitamine pole veel lõpetatud. Uute elamu- või kommertslike mitmekorruseliste hoonete ja kogukondade turuletoomise arendajad peaksid garantiikonto avamiseks võtma ühendust Dubai maaosakonnaga. Ostjate või finantseerimisasutuste kinnisvaraosade eest makstud raha kantakse spetsiaalsele kontole, mis avatakse iga konkreetse uue hoone jaoks volitatud pangas. Seadus sätestab, et arendajad peavad määrama garantiikontole halduri, kes jälgib kontolt saadud raha kasutamist. Arendaja peaks kõigepealt saama rajatises töötava konsultandi tõendi, mis tavaliselt näitab, milline ehituse etapp on juba lõpule viidud. Garantiikonto haldaja peab teatama maaosakonnale arendajale väljamakstud summadest. Isegi pärast projekti lõppu pole arendajal juurdepääsu kontol olevatele summadele. Maaosakond külmutab garantiikontol ühe aasta jooksul pärast ehituse lõppu 10% projekti maksumusest, kuni kõik kinnisvaraüksused registreeritakse ostjate nimedele ja antakse välja viimased omandiõigust kinnitavad dokumendid.
Kui mõni seaduse nõuetest ei ole täidetud, võidakse arendajale määrata vähemalt 200 tuhande AED suurune trahv. Lisaks andis RERA turuspekulatsioonide taseme vähendamiseks välja 1. jaanuari 2009 määruse, milles arendajatele ja pankadele antakse korraldus mitte nõuda ostjatelt ja investoritelt tasu enne ehituse algust rohkem kui 20% kinnisvara väärtusest. "Ehitatava kinnisvara puhul peaksid arendajad, kes on ostjatelt kogunud enam kui 20% kinnisvara lepingulisest maksumusest, viivitamatult lõpetama täiendavate maksete tasumise, kuni garantiikontodele kogutud summad hakkavad ehitajateni jõudma." Samuti on RERA väljastanud seadusega nr 13 seotud regulatiivmenetlused, millega loodi ajutine kinnisvara register kõigi kavandatavate kinnistute jaoks, mis tuleb osakonnas registreerida. Seega saab maaosakond garanteerida, et kõik kavandatavad kinnisvaraobjektid jäävad ülaltoodud nõuete alla, mida arendajad peavad rangelt järgima.
