IMEX Kinnisvara tegevdirektor Arthur Kobozev rääkis meile, mis toimub täna Dubai kinnisvaraturul ja milline meeleolu valitseb investorite seas.
Arthur, tere pärastlõunal. Palun rääkige meile Dubai kinnisvaraturu praegustest suundumustest. Märgatav elavnemine ja tõus on nähtav palja silmaga.
Tere! Turuolukord on hinnatõusu taseme taustal tõepoolest positiivne. Kõik protsessis osalejad - investorid, valmis kinnisvara müüjad ja arendajad - loodavad edasist kasvu. Väärib märkimist, et analüütikute sõnul kasvavad Dubais eluasemehinnad kiiremini kui maailmas. Nii ulatus kasv viimase aasta jooksul üle 20% ja sel aastal on tempo muutunud dünaamilisemaks.
Dubai maaosakonna andmetel kasvas 2013. aasta jaanuarist juunini elamukinnisvara müügi tehingute arv 41% ja selle koguväärtus (deklareerimiseks deklareeritud) kasvas 70% võrreldes eelmise aasta sama perioodiga.
Samuti julgustatakse investoreid teatama uutest projektidest, eeskätt suuremate arendajate - EMAAR ja Nakheel - poolt. Nendega liitusid ka muud "tururiskid", sealhulgas DAMAC Properties, Deyaar, Sobha Group, Select Properties ja teised.
Pealegi ei räägi me jällegi mitte ainult üksikute hoonete ehitamisest, vaid tervete alade ehitamisest. Näiteks juba ainuüksi suurprojektis “Muhammad bin Rashidi linn”, mis hakkab asuma tohutul maatükil - Al Hale maantee ja Muhammad bin Zayedi maantee vahele, on kavas ehitada 100 hotelli.
Mis on sellise aktiivse arengu põhjus? Võib-olla proovib Dubai lihtsalt eelmise kriisi ajal kogunenud võlgu ümber korraldada, teatades uute oluliste investeeringutega seotud megaprojektide rakendamisest?
Investorite positiivseid ootusi õigustavad mitmed tegurid. Esiteks on Dubai ja kogu AÜE majanduses aktiivne taastumine. Aasta tulemuste kohaselt kasvab Dubai majandus eeldatavasti 3,6%. Seetõttu nõuab see uute töötajate ligimeelitamist. Juba praegu elab Dubai elanike arv 2,17 miljonit, kui 2011. aastal oli see 1,97 miljonit inimest. Muidugi vajavad kõik külastavad välismaalased ööbimiskohti.
Rändest rääkides on tegemist majanduslikult aktiivse elanikkonnaga. Dubai majandusarengu osakonna andmetel loodab 2013. aastal tulude kasvu oodata 55% äriinimestest ja 30% on kindlad, et jäävad püsima.
Kasvab ka turistide voog, mis tänaseks on ületanud 10 miljonit inimest ja aastaks 2020 on kavas seda kahekordistada. On ilmne, et Araabia Ühendemiraatidest on saanud sõjalistest konfliktidest mõjutatud piirkonna riikidest pärit sisserändajate teine kodumaa: nad mitte ainult ei kanna kapitali siia, vaid kolivad ka oma alalisse elukohta.
Tahaksin ka märkida, et täna on Dubais elamispindade hinnad endiselt 30% madalamad kui 2008. aasta kolmandas kvartalis, eluasemeturu buumi ajal, registreeritud maksimaalsed väärtused. See on veel üks tegur, mis annab kindluse edasise kasvu potentsiaalis.
Millised Dubai piirkonnad on tänapäeval kõige atraktiivsemad investeeringud ja miks?
Kõigepealt jäävad populaarseks väljaarendatud infrastruktuuriga ja hea transpordi juurdepääsetavusega piirkonnad: Dubai jahisadam, investorite seas traditsiooniliselt populaarne Palm Jumeirah, moodne Dubai kesklinn, hiljuti märkimisväärselt ümber kujundatud massiivsed Jumeirah järvede tornid, rohelised, madala kõrgusega piirkonnad Emirates Living, Araabia ranitsad ja teised.
Samal ajal kasvab nõudlus rannajoonest eemal asuvate hoonestatud alade järele, kus elamispinnad on taskukohasemad. Kõigepealt tahaksin märkida Jumeirah küla linnaosa, millel hoolimata vähearenenud infrastruktuurist ja suurest hulgast lõpetamata ehitistest on hinna / kvaliteedikriteeriumi järgi hea potentsiaal.
Ma soovitaksin, et Dubais kodu ostmist kaaluvad investorid keskenduksid mitte ainult praegusele üüritulule. Sellist näitajat ei tohiks unustada kui potentsiaalset kulude kasvu, mis on näiteks inimtegevusel rajatud "palmide" saare projektides väga kõrge. Näiteks üürimäärade üht kõrgeimat kasvumäära viimastel aastatel on näidanud rahvusvaheline linnapiirkond, kuid kapitalisatsioonipotentsiaali osas pole see parim variant. Üldiselt on vaja hinnata olukorda kompleksis ja kaaluda iga konkreetse investeerimisjuhtumi prioriteedid.
Kas venelased jäävad Dubai kinnisvaratehingute arvu liidriteks?
Dubai maaosakonna statistika kohaselt kuuluvad venelased kümne auväärseima kinnisvarainvestori hulka.
Nende osakaal on väga märgatav, eriti niinimetatud "uues" Dubais. Väärib märkimist, et 2013. aasta esimeses kvartalis ulatus emiraadi kinnisvaraga tehtud tehingute maht 53 miljardi dirhamini (14,4 miljardi dollarini). Traditsioonilised liidrid investeeringute osas on endiselt India ja Ühendkuningriigi esindajad.
Mida saab öelda meie kaasmaalaste eelistuste kohta?
Kui räägime kaasmaalaste eelistustest, siis on need traditsioonilised: neid huvitab eeskätt mere lähedus. Ja kuna mere ääres kinnisvaravalik, mille võõraste omanikud saavad omandada, piirdub tegelikult Dubai jahisadama ja The Palm Jumeirahi piirkondadega, omandavad just need piirkonnad kõige rohkem elamispinda “meie inimesed”.
Hinnaraamistiku osas ei tooksin ma siin esile ühemõttelisi prioriteete. Müüakse nii väga kalleid objekte kui ka keskmise hinnaga. Näiteks teeme koostööd kinnisvaraga, mille väärtus ulatub 200 tuhandest USA dollarist kuni kümnete miljoniteni.
Meie kaasmaalased näevad turu objektiivset taastumist ja on selle taustal aktiveeritud. Teate, et võite emigreeruda Araabia Ühendemiraatidesse vaid mõne päevaga ja tunnete end siin mugavalt ja turvaliselt. Paljud kasutavad seda võimalust Araabia päikese all uue kodu valimisel.
Kas täna on turul pakkumist vajaka?
Jah, ja see seisneb selles, et taskukohase hinnaga müüki pandud huvitavad objektid lahkuvad turult väga kiiresti. Reeglina võtab enamik ostjaid, eriti need, kes pole veel kohaliku eripäraga tuttavad, mõtlemisaega ning otsuse langetamisel objekt juba müüakse.
Turuolukord muutub väga kiiresti. Suurte arendajate projektides olev eluase müüakse isegi enne ehituse algust, see pühitakse sõna otseses mõttes ühe päevaga ära. Investorid otsivad kasumlikke võimalusi ja on isegi valmis uute projektide käivitamisel pikkades ridades seisma, nagu näiteks turu buumi ajal.
Mida õpetas 2008. aasta kriis investoritele? Kuidas on Dubai õigusaktid täna paranenud?
Esiteks seadsid arendajad piirangud kiirele edasimüügile. Nüüd peab investor, kes soovib objekti edasi müüa, maksma keskmiselt 35–40% selle väärtusest. See hoiab tagasi spekulatiivse komponendi.
Minu teada töötab Dubai maaosakond praegu välja emiraadi kinnisvarasektorit reguleerivaid standardeid, mis peaksid jõustuma järgmise kahe aasta jooksul.
Need aitavad kontrollida kinnisvaraturu aktiivsust, et vältida olukorra kordumist 2000. aastate keskel, kui kinnisvarasektoris täheldati uskumatut buumi.
Samuti töötatakse välja spetsiaalne seadus, mis kaitseb investorite õigusi.
Emiraadi ametivõimude sõnul on uute seaduseelnõude eesmärk tugevdada Dubai kinnisvarasektori tegevust reguleerivat seadustikku, suurendada turu konkurentsivõimet ja suurendada selle atraktiivsust kohalike ja välisinvestorite silmis.
Oktoobris kolis Lukoili peakorter Dubaisse. On olemas arvamus, et kõrge sissetulekuga elanike "sissevool" võib hinnatõusu veelgi hoogustada. Kas olete temaga nõus?
See juhtum pole kaugeltki ainus, kui räägime nn massiliigutusest. Ma ei usu, et see põhjustas või põhjustab üüriturul ebamugavusi. Eriti arvestades riigiettevõtete töötajate "väljavoolu" Dubaist Abu Dhabi. Lubage mul teile meelde tuletada, et hiljuti võeti vastu direktiiv, mille kohaselt on pealinnas avalikus teenistuses töötavad välisspetsialistid kohustatud seal eluruume rentima. Nende arv on täna hinnanguliselt 15 - 20 tuhat inimest. Saame teha vastavad järeldused.
Millised on teie professionaalsed soovitused neile, kes soovivad Dubais kinnisvara osta?
Ärge viivitage otsuste vastuvõtmisega, samal ajal ärge käituge juhuslikult, juhinduge alati tervest mõistusest ja hinnake olukorda põhjalikult. Oluline on meeles pidada, et mida kiiremini kasvaval turul tehing tehakse, seda tulusam on investeering. Ja ärge jätke tähelepanuta kvalifitseeritud spetsialistide tuge. Nendest võivad saada teie usaldusväärsed teejuhid sellel turul. Meil on hea meel näha kõiki Dubais!
Lisateavet Dubais asuva kinnisvara omandamise ja haldamise kohta saate IMEXi kinnisvara spetsialistidelt telefonil Moskvas +7 495 5100008, tasuta telefonil AÜE 800-IMEX (800-4639) või saates päringu e-posti aadressil info @ IMEXre.com.
