2014. aasta esimene pool näitas, et Dubai kinnisvaraturg on küpsemas, saavutades stabiilsuse, mis on omane kõigile stabiilselt arenevatele sektoritele. Omamoodi baromeeter selle stabiliseerimiseks olid maailmakuulsate konsultatsiooni- ja analüütiliste ettevõtete aruanded, jälgides valvsalt kasvu kõikumisi ja hindade langust. Nende põhjal tehtud järeldused maalivad üsna optimistliku pildi.
Turu stabiliseerumine
Kui 2013. aasta lõpus ennustasid enamik juhtivaid agentuure, prognoosides oma prognoosides elamukinnisvara hindade enneolematut tõusu 33%, ennustatud Dubais kinnisvarasektori edasist kasvu hinnataseme näitajate tipptasemel, siis 2014. aasta esimese kvartali lõpuks sai selgeks, et turg stabiliseerub palju rohkem oodatust varem.
Ühe suurima ja tunnustatuma analüütilise agentuuri Jones Lang LaSalle eksperdid tõdesid 2014. aasta esimese kvartali aruandes, et Dubai kinnisvaraturu investeeringute prognoos paraneb pidevalt. JLL ärikindluse indeksi kohaselt jõudis see näitaja 2013. aasta viimases kvartalis 144,3 punkti tasemele, mis on 8% rohkem kui eelmise aasta samal perioodil. Dubai majandus jätkub majandusarengu osakonna kinnitusel 2014. aastal suuresti kinnisvaraturu stabiliseerumise tõttu - prognoosi kohaselt peaks Dubai SKP 2014. aastal jõudma 4,7% -ni.
Nagu JLL eksperdid märkisid, jõudis Dubai kinnisvaraturg 2014. aasta alguses uude arengufaasi, kasutades ära suurenenud nõudlust eluaseme järele. Nad nimetasid emiraadi rendi- ja müügihindade tõusu "loogiliseks ja etteaimatavaks", eriti pärast nõudluse languse lainet, mida Dubais täheldati aastatel 2008-2009. Teine investorite usalduse kasvu näitaja oli kõigi kuue kuu jooksul Dubais tehtud müügitehingute koguväärtuse kasv, mis kasvas 30% ja ulatus 29 miljardi dollarini.
2014. aasta jaanuaris loodi Dubais JLL-i aruande kohaselt kaks uut valitsusasutust, et parandada emiraadi atraktiivsust ülemaailmsete investorite ja turistide jaoks. Nad olid Dubai investeeringute arendamise agentuur ja Dubai turismi- ja äriturunduse korporatsioon. Lisaks nendele ilmsetele märkidele Dubai kinnisvaraturu ilmselge “üleskasvamise” ja tugevnemise kohta registreeriti aasta alguses ka aktsiaturu aktiivsuse kasv. Mitu suurt Dubai kinnisvaraarendajat, sealhulgas Emaar, teatasid esimestena oma kavatsusest lähiajal teha esialgne avalik pakkumine (IPO), et müüa oma aktsiad ülemaailmsetel aktsiaturgudel.
JLL-i eksperdid, nagu ka paljud teised juhtivad maailma agentuurid, viivad reeglina läbi kinnisvaraturu juhtivate suundumuste põhjaliku analüüsi ja on tundlikud linna pulsi suhtes, mistõttu nende tehtud prognoosid on harva ekslikud. Ainus viga, mida JLL-i eksperdid tegid, oli ennustus, et kinnisvarahinnad jõuavad kriisieelsele tasemele 2013. aastal - 2014. aasta alguses, mis ei juhtunud tänu Dubai valitsuse õigeaegsetele meetmetele ja tõenäoliselt ka sarnaste hoiatusprognooside tõttu. Kui usute JLL-i aasta teise kvartali aruannet, näeb täna Dubai kinnisvarasse investeerimise tulevik enamat kui julgustavat. Selles peegeldasid büroo eksperdid aasta juhtivat trendi - hinnakasvu languse langust.
JLL Lähis-Ida jaoskonna juhi Craig Plumbi sõnul viisid Dubai valitsuse võetud meetmed eluasemega spekuleerimise tõkestamiseks, aga ka liigne hinnatõus ise, mis hakkas otseselt mõjutama nõudluse taset, Dubais kinnisvarahindade aeglustumisele Dubais. aasta teine kvartal. Praegu jätkub Dubai kinnisvaraturu ülespoole arendamine: teise kvartali aastanäitajate järgi on eluasemehinnad tõusnud 36%. Kvartalinäitajate järgi on siiski ilmne, et selle arengu tempo aeglustus märgatavalt aasta teises kvartalis, kui hinnad tõusid keskmiselt 6%, võrreldes aasta esimese kvartali 10% -ga. Ka II kvartali üürihindade tõus langes: esimese kvartali 7% -lt II kvartali 3% -le. Müügi langus näitab ka Dubai ülekuumenenud kinnisvaraturu stabiliseerumist. Nii öeldakse JLL-i raportis, et selle aasta mai andmetel vähenes eriti villade müügi tehingute maht eelmise aasta sama perioodiga võrreldes 50%. Siiski tuleb märkida, et kasvutempo selline langustrend ei tohiks ühestki aspektist muret tekitada. Jah, ekspertide sõnul pole praegu kiirete kasumite aeg, kuid madalamad hinnad on pikas perspektiivis kasulikud. Ühelt poolt annab see garantiid, et lähitulevikus ei seisa me silmitsi veel ühe “seebimulliga”, ja teisalt annab see potentsiaalsetele investoritele võimaluse kiirete hinnatõusude tõttu pidevalt libisemisega “järele jõuda”, võimaluse olemasolevaid vahendeid investeerida.
Luksuslik korpus
Eluasemehindade laialdane langus Dubais selle aasta esimesel poolel kajastus kõigis kinnisvarasektorites, kuid ärge unustage, et keskmise kasvutempo väärtus on keskmine näitaja, kuid tegelikult võivad erinevad sektorid näidata väga erinevaid tulemusi. , sõltuvalt mitmesugustest teguritest. Üks neist teguritest on pakkumise ja nõudluse tasakaal, mis teise autoriteetse konsultatsiooni- ja analüüsiagentuuri Knight Franki sõnul põhjustab erinevatel eesmärkidel ja hinnakategooriates kinnisvarahindade kujunemise peamisi suundumusi.
Eriti Knight Frank koostab regulaarselt peamist ülemaailmsete linnade indeksit, mis kajastab ka kõrgemate eluasemehindade taset, eliidi luksuslike eluasemete järele kogu maailmas. Ja kuna Dubai on investoritele soodsate maksutingimuste tõttu mingil määral eliitkinnisvara koondumise keskpunkt, on see näitaja enam emiraadi jaoks asjakohane. "Kui eurotsooni kriis laheneb ja üldine majandusolukord paraneb," ütles Knight Franki 2013. aasta lõpparuanne, "kasvab nõudlus kogu maailmas luksuskinnisvara järele pidevalt, hoolimata asjaolust, et finantsturud suudavad pakkuda üsna madalat protsenti kasumlikkus ". 2013. aasta viimase kvartali Dubai ülemaailmne peamiste linnade indeks näitab, et selle kvartali aastane kasvutempo oli kõrgeim alates 2010. aastast, kuid kvartali kasvutempo oli madalaim alates 2012. aastast.
2014. aasta märtsis avaldas Knight Frank maailma kõige kallimate linnade hinnangu eliitkinnisvara ühe ruutmeetri maksumuse osas. Knight Franki raportis analüüsitud 20 maailma linnast on Dubai kõrgete eluasemehindade osas 19. kohal, madalamal on ainult Kaplinn, kus miljoni USA dollari eest saate osta 215,1 ruutmeetrit. m luksuslikku korpust. Samal ajal rõhutavad Knight Franki eksperdid, et Dubai luksuskorterite hindadel on endiselt kasvuruumi. Niisiis saab Dubais miljoni USA dollari eest osta 146 ruutmeetrit esmaklassilisi elamispinda, mida on kuus korda rohkem kui Londonis, seitse korda rohkem kui Hongkongis ja 10 korda rohkem kui Monacos. Ka teised maailma suuremad linnad, näiteks Moskva, Mumbai ja Istanbul, jäävad 1 ruutmeetri kinnisvara maksumuse poolest Dubaist kallimaks.
Hinnatõusu tempo ja mahu osas tõusis Dubai Knight Franki raporti kohaselt raporti kümnest linnast seitsmendale kohale ja 8. kohale AÜE pealinn Abu Dhabi. Dubai ja Abu Dhabi võtsid selles nimekirjas sellised positsioonid tänu kõrgete eluasemehindade kasvule 2013. aastal vastavalt 17% ja 15%. Knight Franki viimase raporti kohaselt tõusevad premium-eluasemete hinnad aasta teises pooles veel 10–15%, suuresti tänu sellele, et järgmise 18 kuu jooksul ei tellita selles sektoris nii palju objekte, mis muidugi kutsub esile suure nõudluse. Seega on Dubai eliitkinnisvara üks kõige kasumlikumaid investeeringute objekte, mille kapitalisatsioon kasvab pidevalt ja ühtlaselt.
Ehitusbuum
Ainult mõnes teises maailma linnas nädalas on nii palju teateid uute projektide käivitamise kohta, nagu Dubais. Kuid nagu analüütilise agentuuri CBRE eksperdid märgivad, ei saa emiraat mitte ainult orgaaniliselt omaks võtta, vaid vajab ka vähemalt 30 tuhat uut kinnisvara.
Täna on ehitusbuumist saanud "tulevikulinna" igapäevane reaalsus, mida on raske ette kujutada ilma suuremahuliste ehitusobjektide ja ehituskraanade metsata. Investorite, koduostjate ja turistide seas populaarsetes linnaosades on arenemisvõimalusi aga üha vähem, seetõttu kasvavad siinsed maahinnad püsivalt, mis tähendab, et tõusevad ka vastvalminud elamute hinnad. Kuid nagu eespool mainitud, on hindadel piiratud piir, seetõttu otsivad Dubai arendajad üha enam tasuvamate kruntide suunda Dubai kaugemates piirkondades. Sinna vaatavad ka eluaseme ostjad, kes soovivad ostukulusid vähendada.
Analüütilise agentuuri CBRE hiljutises aruandes tehti ettepanek, et Dubai arendajad ehitavad Dubai kaugemates piirkondades rohkem keskklassi elamuid. CBRE andmetel ehitavad arendajad sel aastal Dubaisse umbes 17 tuhat ühikut uut eluaset. Enamik elamukinnisvaraid luuakse suuremahuliste megaprojektide osana sellistes piirkondades nagu Dubailand, Jumeirah Village Circle ja Dubai Silicon Oasis. Vaid ühe nädala jooksul aprillis teatasid CBRE andmetel kolm peamist kinnisvaraäris tegutsevat ettevõtjat - arendajad Emaar, Dubai Properties ja Lootah Real Estate - 845 uue kinnistu ehituse alustamist Dubai äärelinnas.
Ehkki kinnisvarahindade kiire kasv on 2014. aasta esimesel poolel karastunud, sunnib üha enam ostjaid otsima soodsamaid keskmise hinnaga eluasemevõimalusi, mis loob suurenenud nõudluse selliste kinnisvaraobjektide järele. Umbes enam kui rajatiste laiaulatuslikust ehitamisest Du-bai kõikides piirkondades on juttu ka analüütilise ettevõtte Meed Insight mitmes aruandes. Büroo enda antud hinnangu kohaselt oli Dubai teist aastat järjest ehitusprojektide arvu ja ulatuse osas esikohal. AÜE tervikuna ja eriti Dubai on taas võtnud kõigi Lähis-Ida riikide seas juhtpositsiooni ehitusprojektide tempos ja mahus. Enamik nimetatud projektidest viidi ellu Dubais, kus 2013. aastal kulutati ehituseks 20,6 miljardit USA dollarit, mis moodustas peaaegu 52% AÜE ehitusesektorite kogueelarvest. Kõigi Lähis-Ida piirkonna riikides veel rakendamata rajatiste ehitusprojektide kogumaksumus on rohkem kui 1 triljon USA dollarit, millest 428 miljardit USA dollarit langeb AÜE-le. Seega on AÜE-l järgmise viie aasta jooksul ka kõik võimalused säilitada ehituse tempos ja mahus juhtiv positsioon.
Sel aastal on Dubais sõlmitud ehituslepingute koguväärtus enam kui 100 miljardit USA dollarit, mis võimaldab meil rääkida sektorimahtude enam kui kahekordsest kasvust võrreldes eelmise aastaga. Samal ajal algatavad Dubais enam-vähem suured projektid avaliku sektori või on nende valduses või on selle kontrolli all. Paljud suured ja linna jaoks olulised projektid, mis olid varem "külmunud", taaselustatakse ja need on lõpule jõudmas.
Nende hulgas - trammiliin, metrooliin ja kuulsa inimtekkelisel saarel asuv Palm Jumeirah Mall. Kõik see inspireerib investoreid suure enesekindlusega ja võimaldab meil olla Dubai ehitussektori tuleviku suhtes optimistlik, selgub Meed Insight raportist.
Kõikvõimalik areng
Eelmise aasta lõpus märkisid kõik analüütilised agentuurid, et Dubai kinnisvaraturg ei arene mitte ainult kiiresti, mis tekitas muret, vaid ka igakülgselt, mis innustas enesekindlust. Turu elavnemine hõlmas eranditult kõiki sektoreid ja jätkus 2014. aastal. Üks ilmne märk investorite usalduse suurenemisest on Dubais tegutsevate ettevõtete arvu kasv. Ja see omakorda ei saanud vaid põhjustada hinnatõusu kontorikinnisvaraturul, nagu märkisid CBRE eksperdid. Analüüsi- ja konsultatsioonifirma CBRE viis läbi uuringu enam kui 70 suure rahvusvahelise ettevõtte kohta, mis üldjuhul hõivavad 25 miljonit ruutmeetrit kontoripinda kogu maailmas, ja leidis, et protsent neist, kes kavatsevad lähiajal oma ettevõtteid Lähis-Idas laiendada aasta pärast kasvas 24% -lt 30% -ni. Täna plaanib iga kolmas CBRE küsitletud rahvusvahelisest ettevõttest tuvastada oma kohaloleku Lähis-Ida piirkonnas, kus Dubai on kõige ligitõmbavam paik.
Selle turu peamine suundumus tulevikus jääb ekspertide sõnul endiselt kontorikinnisvara kvaliteedi prioriteediks, mis tähendab, et sellised piirkonnad ja kompleksid nagu DIFC, Dubai Downtown ja Tecom on kõige suuremas nõudluses. Veel 850 tuhat ruutmeetrit büroopinda tellitakse Dubais tänavu. 2014. aastal märkisid ka teise juhtiva ülemaailmse analüütilise ettevõtte Cluttons eksperdid, et investorite huvi on suurenenud Dubai vaba majandusvööndis asuva tööstus- ja ärikinnisvara vastu, ning ennustasid selle sektori projektide vastu huvi suurenemist veelgi.
Cluttonsi sõnul hakkavad vabamajandustsoonid tundma erinõudlust, kus tasuta kaubandusliku ja tööstusliku kinnisvara arv pidevalt langeb, nagu näiteks Dubai tööstuslinna vabatsoonis või Dubai Investments Parkis. Nii lepivad eksperdid, kõige enam analüütiliste agentuuride ja konsultatsioonifirmade vahel, perspektiivika tuleviku kinnisvarainvesteeringute jaoks Dubais ja AÜE-s. Selles mõttes võib turu hinnastabiilsus muutuda ainult lisaeeliseks neile, kes loodavad pikaajalistele väljavaadetele.
Lisateavet Dubais asuva kinnisvara ostmise kohta saate IMEXi kinnisvara spetsialistidelt telefonil Moskvas +7 (495) 5100008, tasuta telefonil AÜE 800-IMEX (8004639) või saates päringu e-posti aadressil [email protected].
