Globaalse majanduskriisi keskel olid Dubais eluasemehindade langus ja külmutatud ehitusplatsid tavapärased. Selle linna atraktiivsuse tõttu turismi- ja ärikeskusena hakkas olukord siiski üsna kiiresti paranema, kuid täieliku taastumiseni oli ees pikk ja keeruline tee.
Ja 2012. aastal ei ole enam alusetu väide, et Dubai kinnisvaraturule on jälle jõudnud parimad ajad, sellele viitavad konsultatsioonifirmade ja reitinguagentuuride andmed. Dubai maaosakonna andmetel kasvas kinnisvaratehingute maht 2012. aasta esimesel poolel 21% võrreldes eelmise aasta sama perioodiga ja ulatus 63 miljardi dirhamini (17,2 miljardi dollarini). Üürimäärad hakkavad kasvama, arendusettevõtted jätkavad varem külmutatud ehitust ja teatavad uute projektide käivitamisest. Enamik uuringuid nõustub siiski, et hindade ja üürimäärade tõus on Dubai kinnisvaraturu erinevates segmentides ebaühtlane ja see muutub üha killustatumaks. Niisiis, kui tõeliselt suur ja stabiilne on turu elavdamine ning mis juhtub hindadega, eriti niinimetatud “freeholdi” piirkondades, kus välismaalastel on lubatud kinnisvara osta?
Proovime seda Dubai kinnisvaraturu spetsialistide abiga välja mõelda.
Elamukinnisvara ostmine
Elamukinnisvara turul on hinnatõus üsna kiire. Enamasti on see koondunud villade segmenti, kus hinnad on juba jõudnud kriisieelsele tasemele või ületanud selle. Globaalse turu perspektiivi konsultatsiooniettevõtte Jones Land LaSalle (JLL) 2012. aasta kolmanda kvartali aruandes märgiti, et viimase 12 kuu jooksul on Dubais villa hinnatõus 23%. Samal ajal on korterid samal ajal kallinenud vaid 4%.
Suurenenud nõudlus on villade ja ridaelamute järele sellistes piirkondades nagu Springs, Meadows, Araabia rantšod ja Jumeirah saared. Näiteks Springsi piirkonnas ulatusid kahe magamistoaga vallamaja kulud 1,5 miljoni dirhamini (umbes 410 tuhat dollarit) ja kolme magamistoaga - 2,2 miljoni dirhamini (umbes 600 tuhat dollarit). Võrreldes eelmise aastaga tõusid hinnad 25–30%, eriti kiire kasv oli 2012. aasta kolmandas kvartalis, kui kahe magamistoaga vallamaja hind tõusis 1,38-lt 1,5 miljonile dirhamile (380-lt 410 tuhande dollarini) ja kolme magamistoaga villad - 2,0–2,2 miljonit dirhami (550–600 tuhat dollarit).
Elukorterite hind tõuseb aeglasemalt, ehkki palju sõltub konkreetse piirkonna populaarsusest. Hea asukohaga hea mainega projektides, nagu Jumeirah Beach Residence ja Dubai Marina, tõusevad hinnad üsna kiiresti, kuid vähem prestiižsetes segmentides ei pruugi need näidata positiivset dünaamikat. Samuti tuleb meeles pidada, et kuigi viimastel nädalatel ja kuudel on Dubais hakanud taas käivitama kinnisvaraprojekte, sealhulgas ka väga suuri, on nad varsti turule tulemas. Kuni selle ajani on Dubais aastatepikkuse kriisi tõttu mitu "kadunut" olnud, on uute eluasemete pakkumine piiratud.
Imex Kinnisvara kommentaar
Dmitri Strakhov: "Tegelikult on paljud maailma konsultatsiooniagentuurid hiljuti teatanud, et Dubai kinnisvaraturg on ülemaailmse majanduskriisi tagajärgedest üle elanud ja hakanud pidevalt kasvama. Tõsi, eluasemehindade tõusu määr ja suurus sõltuvad suuresti sellistest teguritest nagu piirkond, mere kaugus, infrastruktuuri arendamine jne. Siiski võib täheldada Dubai kinnisvaraturu tervikuna üsna stabiilset kasvu, pealegi räägime nii üüriturust kui ka müügiturust.Korterid ja villad uutes projektides tuntud "Arendajad, nagu Emaar ja Nakheel, müüvad väga kiiresti välja, mis tähendab, et investorite usaldus on taastunud. Hea nõudlus ja objektiivsetel põhjustel piiratud elamumajanduse, eriti rannikualade pakkumine loovad tingimused stabiilseks hinnatõusuks."
Üürimajutus
Sarnane pilt on kujunemas üürielamuturul, pöördudes tagasi kriisieelsete näitajate juurde. Samas on üürimäärade tõus ühtlasem kui villade ja korterite hinnamuutus. Samast JLL globaalse turu perspektiivi 2012. aasta kolmanda kvartali aruandest selgus, et villade rentimise kulud kaheteistkümneks kuuks 2011. aasta septembrist kuni 2012. aasta septembrini kasvasid 7% ja korterite puhul 5%. Lisaks, ehkki kinnisvara hinnatõus on mainekates piirkondades võrreldes tagasihoidlikumatega märgatavalt suurem, tõusevad üürimäärad nii ühes kui teises segmendis. Näiteks registreeriti rendihindade olulist tõusu sellistes eelarvepiirkondades nagu Discovery Gardens ja International City.
Nakheeli odavate arenduspiirkondade Discovery Gardensis on rendihinnad alates 2012. aasta algusest tõusnud 25%. Selles piirkonnas stuudiokorteri rentimine maksab nüüd 32–38 tuhat dirhami (8,7–10,3 tuhat dollarit) aastas, samas kui 2012. aasta esimeses kvartalis oli see 25–27 tuhat dirhami (6800–7350). dollarit). Ühe magamistoaga korteri üürimine maksab 43-52 tuhat dirhami (11700-14100 dollarit), samas kui 2012. aasta esimeses kvartalis ei ületanud see 38-40 tuhat dirhami (10300-10900 dollarit). Ehkki Dubais luksus kinnisvara rentimine pole nii kallis, on selle näitaja järgi see endiselt üks esimesi kohti maailmas. Näiteks konsultatsiooniettevõtte Knight Frank peaminister Global Rental Index, mis näitab, kui kiiresti 5 protsenti linna mainekamatest elamukinnisvaradest kallineb, on aasta algusest kasvanud 3%. Seetõttu sai Dubai aruandes kajastatud maailma linnade seas 9. koha, edestades teisi Singapuri, Hongkongi ja Moskvat ning kaotades vaid sellistele linnadele nagu New York, Shanghai, Peking, Zürich ja Toronto.
Imex Kinnisvara kommentaar
Eduard Burakov: "Dubais on nõudlus üürikorterite järele üüratult kasvanud viimase pooleteise aasta jooksul. Selle põhjuseks on peamiselt Dubai elanikkonna suurenemine ja pidev välismaalastest väljarändajate sissevool. See tegur näitab kahtlemata emiraadi majanduse kasvu. Pealegi tõmbab Dubai tähelepanu naabrusest pärit emiraatide üürnikud, meelitades neid kõrge elatustaseme ja arenenuma infrastruktuuriga. Abu Dhabi võimud otsustasid isegi keelata riigiteenistujatel eluaseme üürimise Dubais, kuna paljud inimesed eelistavad ärkavad ellu Dubai töötades Abu Dhabi. Ja see on vaatamata igapäevaste käikude üle 100 km ühes suunas. "
Kontori kinnisvaraturg
Võib-olla on kõige vastuolulisem olukord Dubai kontorikinnisvaraturul. Ühelt poolt on erinevate allikate sõnul nõudlus Dubais asuvate kontorite järele taastunud 2007. aasta kriisieelsele tasemele. Sellele aitasid kaasa maailma nafta- ja gaasiettevõtted, kes tulevad aktiivselt Dubaisse, et kasutada ära kõrgeid süsivesinikuhindu ja leida uusi turge. Märkimisväärne osa nõudlusest langeb juba Dubais tegutsevatele ettevõtetele, mis laienevad tänu emiraadi majanduse kasvule ja piirkonna kõrgele äritegevusele.
Samal ajal on Dubais kontorikinnisvara liigne pakkumine, mis mõjutab negatiivselt üürimäärasid ja täituvust. Samal ajal tellitakse pidevalt aktiivseid arendusi vajavas piirkonnas Business Bay pidevalt märkimisväärseid mahtu kvaliteetseid kontoripindu.
Selle tulemusel hoitakse üürihinda stabiilsel tasemel ainult hea asukohaga hea hinnaga korteritel. Näiteks kontorikinnisvaraturu mainekaimas segmendis International Financial City hoitakse rendihindadena 2700 AED (750 dollarit) ruutmeetri kohta aastas. B-klassi kontoripindade üürimise suhteliselt stabiilne hind Tecomi piirkonnas, kus see on keskmiselt 1100 dirhami (umbes 300 dollarit) ruutmeetri kohta aastas.
Kuid Tecomil, nagu ka Business Bay ja Jumeirah Lake Towers, on suur osa kasutamata pinda ning vanemates kontorikompleksides on omanikud veelgi enam sunnitud rentnike meelitamiseks pidevalt üürimäärasid vähendama.
Mis on ees?
Dubai kinnisvaraturg lõpetab hiljutisest kriisist järelejäänud killustiku puhastamise ja valmistub uueks hüppeks. Kriisist üle elades seavad kinnisvaraarendajad oma rahaasjad korda ja teatavad kasumi kasvust, varem külmutatud projektid hakkavad lõpule jõudma, sest täiesti lootusetu riik otsib uusi investoreid.
Esmakordselt pärast kriisi algust teatasid juhtivad turuosalised uutest projektidest. Kapital on kogu regioonist taas Dubaisse voolanud, ja mitte ainult seetõttu, et ta on kinnitanud oma staatust suurepärase infrastruktuuri ja investeerimiskliimaga „turvalise varjupaigana”.
Samal ajal ei taha kõik suuremad tegijad korrata 2007. – 2008. Aasta hinnatõusu hindu, kus spekulatiivse komponendi osa oli väga kõrge. Selles suunas astusid samme ka suurimad arendusettevõtted Emaar ja Nakheel, kes peaaegu samaaegselt piirasid lõpetamata korterite ja villade spekulatiivse edasimüügi võimalust uutes projektides. Seega ei tõuse kinnisvarahinnad nii kiiresti kui kriisile eelnenud buumi ajal. Kuid neile, kes otsivad võimalust pikaajaliseks investeerimiseks, avanevad Dubais uued võimalused. Ainult investeerimisobjektide valikule on vaja läheneda väga hoolikalt.
Lisateavet Dubai kinnisvara omandamise ja haldamise kohta saate IMEX Real Estate spetsialistidelt telefonil. Moskvas +7 495 5100008, tasuta telefoninumber AÜE-s 800-IMEX (800-4639) või saates päringu e-postiga[email protected].
