Dubai kinnisvaraturu kirg, mida tuleks mõista kui kiiret hinnatõusu ja arendajate aktiivsust, on aasta viimases kahes kvartalis märkimisväärselt langenud. Ja see tähendab, et uus "kinnisvara" kullapalaviku laine, mis eksperdid nii murelikuks tegi, oli magama jäänud, jättes kinnisvaraturu suhteliselt tervislikku ja paljutõotavasse olekusse.
Tõusud ja mõõnad
Kui kogu eelmise aasta ja jooksva aasta alguse peamiseks uudiseks olid analüütikute arv, kes teatasid Dubai kinnisvaraturul uue taevakõrguse spiraali teatavaks tegemisest, siis täna on juba praegu võimalik täheldada, et kõik autoriteetsete maailmaorganisatsioonide hoiatused turu ülekuumenemise ohu ja uue “finantsmulli” tekkimise kohta pole olid asjatud ja Dubai valitsuse reageering nendele hoiatustele reageerimisel olid väga tõhusad. Juba rahvusvaheliste konsultatsiooniagentuuride sügiseses esimeses aruandes, Cluttonsi kinnisvaraturu seisukorra aastaaruandes võiks öelda, et hinnakasvu järjepidev ja ilmselt pikaajaline aeglustumine nii müügisegmendis kui ka rendisegmendis. Dubai kinnisvaraturu statistika näitab, et eluaseme üürihinnad aeglustasid kõige enam nende kasvu kalli kinnisvara segmendis, peamiselt madalama nõudluse tõttu. Ja AÜE pealinnas Abu Dhabis tasandab üürikasvu langus peagi kohalikke hindu Dubaiga, hoiatavad Cluttonsi eksperdid.
Muud ettevõtted kajastasid Cluttonsi analüütikuid. Agentuur Colliers International näitab oma eelmise aasta septembri aruandes AÜE kinnisvarahindade kohta, et Dubais tõusis kinnisvarahindade kasv aasta teises kvartalis eelmise kvartaliga võrreldes peaaegu poole võrra ja ulatus vaid 3% -ni. Aruandes öeldakse, et Dubai kinnisvaraturu hindade olukorra sellisel stabiliseerimisel oli kolm peamist põhjust: esiteks on tegemist üürikulude suurenemisega ja teiseks on tegelikult emiraadi reguleerivate asutuste läbimõeldud poliitika, eelkõige laenude suuruse piirangute kehtestamine. ja kolmandaks, eluaseme müügi registreerimistasu kahekordistamine. Nüüd piirab nõudluse kasvu laenu suurus, mis on AÜE keskpanga korraldusega piiratud 75% -ni väljarändajate kinnisvara väärtusest ja AÜE kodanikele kuni 80% -ni, samuti kinnisvara müügi registreerimistasu suurenenud protsent, mis tõusis 2% -lt 4% -ni.
Teisest küljest on Dubai endiselt viiendat kvartalit järjest vaieldamatu liider aastase hinnakasvu osas. Kõigi sama lugupeetud agentuuride sõnul ei püsi see olukord tõenäoliselt pikka aega. Muidugi on emiraat teinud hea alguse ja nüüd on teistel arenevatel turgudel keeruline hinnatõusu osas sellele järele jõuda, kuid hea uudis on see, et see kõrge näitaja on vähemalt kvartalil oma ohtliku kiire kasvu vähemalt peatanud. Veel üks analüütiline agentuur Knight Frank märgib, et Dubai globaalne majahinnaindeks langes aasta kolmandas kvartalis eelmise indeksi koostamise ajal märtsis koostatud andmete kohaselt 27,7% -lt 24% -le, kuid on endiselt kõige suurem kõrge aruandes esitatud 53 riigi seas. Samuti tõusid Knight Franki sõnul kuue kuu jooksul alates 2013. aasta neljandast kvartalist kuni 2014. aasta teise kvartalini Dubais eluasemehinnad 7,4% ja viimase kolme kuu jooksul selle aasta esimesest kuni teise kvartalini - 3, 9% Dubais keskklassi eluasemesegment, nagu ka teistes emiraatides, areneb aga kõige aktiivsemalt, edestades hinnatõusu osas luksusliku eliidi kinnisvarasegmenti. Selle põhjuseks on suuresti laenu suuruse piirang, mille kohaselt ostjatel, kes soovivad osta eluasemelaenu väärtuses kuni 1,5 miljonit USA dollarit, on hüpoteeklaenude saamisel rohkem vabadust. Knight Franki eksperdid ennustavad, et eluasemehinnad keskmises hinnasegmendis ja kaugemalgi Järgmise 12-18 kuu jooksul kasvab kasv kiiremini kui keegi teine. Üldiselt on kinnisvaraturgudel maailmas kerge hinnatõus: 53-s aruandes käsitletud riigist 40-s registreeriti eluasemekulude suurenemist. Hinnatõusu määra erinevus Knight Franki reitingu ülemise ja alumise positsiooni vahel jääb samaks, keskmiselt 30-35%.
Uute projektide buum
Vaatamata AÜE kinnisvarahindade aeglustumisele tervikuna, on kohalike ja välismaiste arendajate aktiivsus sügise algusest alates vaid intensiivistunud. Sellele aitas suuresti kaasa septembris Dubais peetud suurim rahvusvaheline kinnisvaranäitus Cityscape Global 2014, mis tõi oma paviljonidesse kokku ligi 50 tuhat külastajat ja osalejat erinevatest riikidest. Pole siiski üllatav, et enne ja pärast kolmepäevast üritust nii Dubais endas kui ka AÜE-s tervikuna oli uute projektide käivitamisel mõni tuim.
Kuid teisest küljest kompenseeris näitus iseenesest hilisema tururahu: ürituse kolme päeva jooksul kuulutati välja 27 uut kinnisvaraprojekti rekordilise 10,8 miljardi USA dollari suuruse summa eest. Cityscape Globali aktiivseimate ja silmapaistvamate osalejate hulgas on selliseid ettevõtteid nagu Meraas, Dubai Holding, Emaar, Union. Properties, Damac ja Meydan Group. Informa näituse korraldaja sõnul oli sel aastal külastajate koguarv 42% suurem kui eelmisel aastal, seega järgmisel aastal toimuval üritusel on kavas suurendada näitusesaalide pindala 25% võrra, mis sel aastal paigutas 208 eksponendi stendi.
Üldiselt, kui me räägime nii arendajate kui ka ostjate aktiivsusest kinnisvaraturul, väärib märkimist, et kumbki neist ei peatu, ja selleks on mõjuvad põhjused. Mida rohkem kinnisvara AÜE-sse ehitatakse, seda vähem avaldatakse olemasolevale fondile survet ja seda taskukohasemad hinnad on, eriti kui arendajad koondavad oma tegevuse keskmise hinnaga elamumajanduse segmenti, kus juba tehakse tõsiseid edusamme. Dubai maaosakonna andmetel on Dubai kinnisvarafond viimase kuue kuu jooksul täiendanud juhtivate arendajate 42 uut projekti, sealhulgas 17 suurt projekti villade ja vallamajade ehitamiseks. Pärast nende juurutamise lõppu ilmub turule 11 250 uut elamuühikut, millest 3041 on 17 kinnisvaraprojekti villad ja ülejäänud 20 projektis 8 209 objekti on korterid. Enamiku ekspertide sõnul muutub piirkonna tugev majanduslik seisund, investorite paremad ootused turu edasiseks arenguks, samuti Dubais toimuva maailmanäituse EXPO2020 ootused saavad peamiseks määravaks teguriks hindade kujundamisel, AÜE kinnisvara nõudmisel, aga ka arendajate aktiivsusel ja suurenemisel. varsti tulevate uute projektide arv. Ja investorite kasvava usalduse suurendamiseks on tänapäeval olemas kõik vajalikud põhjused.Investeeringute mahu kasv Dubai valitsus ja juhtorganid ei väsi kinnisvaraturu juhtimis- ja regulatsioonivahendeid parandamas ja lihvimas, nii et investorite isud kasvavad võrdeliselt nende huvidega. Investorite usaldust loodetakse märkimisväärselt tõsta uue seadusega nimega Tanweer, mis on esimene omataoline mitte ainult Dubais, vaid ka maailmapraktikas. See annab kinnisvarainvestoritele võimaluse 100% oma investeeringutest tagasi saada, kui arendaja ei suuda kinnisvaraprojekti ehitust õigeaegselt lõpule viia.
Samuti saab investor oma investeeringute eest kaevata ja nõuda kompensatsiooni, kui arendaja tahtlikult eksitab investorit või muudab projekti nüansse ilma investori ja reguleerivate asutuste eelneva nõusolekuta. Arendaja või maakleri mis tahes uued toimingud, mis viivad tema poolt garantiikohustuste rikkumiseni, samuti müüja või maakleri ning ostja või investori vahelise lepingu mis tahes tingimuste rikkumine, samuti investori eksitamine objekti välimuse osas, võivad uue seaduse alusel olla kohtumenetluse põhjuseks. kinnisvara ja selle omadused. Kõiki eelnimetatud rikkumisi tuleb siiski ekspertiisi abil tõestada, märgib osakond.
Lisaks võtab maakleriagentuure ka Dubai kinnisvaraturu regulatoorium (RERA) - selliste organisatsioonide tegevuse jälgimise peamised meetodid muutuvad karmistamise suunas pisut. Turu stabiliseerimismeetmed koos teiste oluliste teguritega ei ole AÜE majandusse investeerimise kasvu aeglustanud, mis sel aastal polnud mitte ainult muljetavaldav, vaid ilma liialduseta ja uimastav. Dubai majanduses tehtud investeeringute kasv ulatus aastaga 2174,3% -ni, samas kui teised maailma juhtivad linnad, mis on C&W analüüsibüroo investorite seas populaarseimate linnade edetabelis, võivad kiidelda vaid kahekohalise investeeringute kasvuga aasta jooksul. Tänu sellele näitajale suutis Dubai tõusta selles nimekirjas kohe 186. positsioonilt 39. kohale.
Vaatamisväärsused ja sõidud
Investorite huvi on seda suurem, et lisaks soodsatele tingimustele AÜE-s tervikuna ja eriti Dubais on ka palju asju, millesse tasub kinnisvarasektoris tõsiselt investeerida. Täna võib Dubait julgelt nimetada üheks meisterlikuks selle järgi, mida tavaliselt nimetatakse atraktsioonisõnaks, see tähendab objekte, mis on eriti atraktiivsed mitte ainult turistide, vaid ka investorite jaoks. Eelnimetatud Cityscape Globali näituse paviljonid osutusid sel sügishooajal eriti rikkalikuks. Enamik neist ehitusprojektidest ei ole veel lubade saamist alustanud. Nüüd saate aga esile tõsta näiteks uut, järjekorras 46-korruselist legendaarset hotelli Royal Atlantis The Palm Jumeirahil, millest saab saare suuruselt teine hotell pärast Atlantis The Palm ise. Selle "atraktsiooni" ehitamine maksab Dubai Investment Corporation (ICD) 1,4 miljardit USA dollarit. Mis puutub atraktsioonidesse, siis üllatavad nad Dubai Parks & Resortsis, mille kulud kokku on umbes 10 miljardit USA dollarit. See meelelahutuskompleks, mis asub Jebel Ali piirkonnas on kolm teemaparki: Motiongate Dubai, Bollywood Parks Dubai ja Legoland Dubai. Ja kui kõik imed ja maailmarekordid ei suuda siia uusi elanikke ja investoreid meelitada, siis võib-olla veenab neid Savillsi raport, mida nimetatakse maailma teadusuuringute aruandeks, mis näitab, et tänapäeval on elu Dubais muutunud 16% odavamaks kui 2008. aasta kriisieelsel ajal. . Seega võime öelda, et nüüd on aeg saada "tuleviku linna" elanikuks, et olla isiklikult tunnistajaks kõigile tema edasistele hämmastavatele muutustele.
Lisateavet Dubai kinnisvara omandamise ja haldamise kohta saate IMEX Real Estate spetsialistidelt telefonil. Moskvas +7 495 5100008, tasuta telefoninumber AÜE-s 800-IMEX (800-4639) või saates päringu e-posti aadressil [email protected]
