Postitaja: Helena Kryukova Viimastel aastatel võib Dubai kinnisvaraturgu võrrelda uue autoga, mis on just äsja kogunemisjoonest välja astunud: uue superauto inspireeritud omanikud sõitsid ohtlikele piiridele ja ühel päeval, aastatel 2008-2009, jätsid nad võistluse peaaegu maha. Kuid täna on esimene ohjeldamatu armour jahtunud ning liikumine on muutunud mõõdetavamaks ja kontrollitavaks. Nüüd ei ohusta seda kiiret edasiliikumist enam kokkuvarisemise oht.
Fakt, et "tolm on settinud" ja turul on asjad isegi paremini, kui võis oodata, ütlesid esimese kvartali tulemused, mille analüüsimiseks juhtivatel analüütikutel oli piisavalt aega. Alguses kinnitasid üksikute agentuuride pelglikud hinnangud ja seejärel veenvad andmed selliste kinnisvarategevuses tunnustatud asutuste ametlike aruannete kohta nagu CBRE ja Knight Frank: me võime rääkida puhtalt sümboolselt kinnisvarahindade langusest Dubais esimeses kvartalis. Jah, kinnisvara hinnasiltide numbrite hullumeelne kasv on minevik, kuid samas pani see nii tugeva aluse, et isegi kui võtta arvesse aktiivsuse languse korrektsiooni üldiselt, osutuvad aastanäitajate võrdlusandmed ikkagi jooksva aasta kasuks.
Millest numbrid räägivad?
Esimesena avaldati CBRE aruanne. Selle rahvusvahelise analüütilise ettevõtte analüüsi kohaselt langesid Dubais 2015. aasta esimese kolme kuu kinnisvara ostu-müügi segmendi hinnad 2% võrreldes eelmise aasta sama perioodiga. Pealegi tuleks mõista, et see on ainult keskmine näitaja, nii et mõnes turusegmendis langus üldse puudus. Muidugi pidanuks kinnisvaraturu üldiste protsesside pärssimine siiski milleski väljenduma. Esiteks investorite ja tarbijate aktiivsuse märgatav langus. Dubais aasta esimeses kvartalis müüdud elamukinnisvara koguväärtus oli CBRE andmetel 17,4 miljardit USA dollarit, mis on 20% vähem kui 2014. aasta esimese kvartali sama näitaja. Samal ajal vähenes esimeses kvartalis sõlmitud eluaseme ostu-müügitehingute koguarv vaid 4% võrreldes 2014. aasta esimese kvartaliga.
Ja üsna hiljutine ning pealegi ametlik Dubai maaosakonna aruanne, nagu öeldakse, lõpetas selle küsimuse, avaldades selle andmed: esimese kvartali "Tuleviku linna" kinnisvaratehingute kogusumma oli tõesti 17,4 miljardit USA dollarit, siin CBRE analüütikud ei eksinud dollari suhtes. Kuid mis puudutab kinnisvaratehingute koguarvu, siis vastavalt Dubai maaosakonna kinnisvarakaubanduse valdkonna teadus- ja arendusosakonna aruandele registreeriti emiraadis esimese kvartali jooksul kokku 11 603 kinnisvaratehingut, millest 8000 olid müügi-ostusegmendis tehingute kogusumma oli 6,54 miljardit USA dollarit.
Samuti tugevdas oma positsiooni hüpoteeklaenude segment müügitehingute koguarvus. Krediidivahendeid kasutades müüdi Dubai esimeses kvartalis enam kui 3000 kinnisvara, mille koguarv oli 10,08 miljardit USA dollarit.
Ametlikke andmeid ja ettevõtte CBRE andmeid kinnitas kinnisvaraturu analüütikute teine asutus, ettevõte Jones Lang LaSalle (JLL). Selle agentuuri analüütikud esitasid aga traditsiooniliselt põhjalikuma aruande, millest selgus, millised kinnisvaraturu valdkonnad on aasta esimese kvartali jooksul kõige enam aeglustunud. Täpsustades CBRE arvnäitajaid, märkis JLL agentuur Dubais korterite hindade 2% langust ja villa müügi segmendi väga väikest langust - 1% eelmise aasta sama perioodi tulemusest. Ja siin jõuame väga huvitava "kahvli" juurde, mis sisenes Dubai kinnisvaraturule 2015. aastal.
Dubai on kontrastide linn
Või vähemalt on sellel kõik võimalused saada lähitulevikus selliseks, kuid eranditult kõigi turuosaliste jaoks kõige paremas ja kasulikumas mõttes. Räägime viimaste aegade kahest kõige silmatorkavamast trendist, mis on kinnisvaraturu stabiliseerumise ja selle kõigi jaoks ilmselge küpsuse taustal esile tulnud.
Ühest küljest on Dubai maailma luksuspealinn ja eliidi kinnisvarahinnad siin, kui nad kasvutempot aeglustavad, siis kindlasti miinusesse ei lähe. Mis on põhimõtteliselt alati ajendanud arendajaid üles selle kinnisvarasegmendi vastu erilist huvi üles näitama. Kuid hüppeliselt tõusvate hindade taustal selgus ühtäkki, et taskukohase eluaseme ehitamine võib tuua vähem kasu, peamiselt erakordselt suure nõudluse tõttu.
Taskukohane eluase - Dubai puhul on fraas üsna ebaharilik, arvestades progressiivse luksuse mainet, millest on saanud „tulevikulinna” tunnus. Kuid aja jooksul on reaalsus näidanud: "tõotatud maa" on paljude jaoks see piirkond võimeline meelitama palju tugevama keskklassi ja kvaliteetseid spetsialiste keskmise palgaga, kui võite arvata. Ja kõik need inimesed peavad kuskil elama. Samal ajal ei suuda mitte kõik, vaid pigem isegi enamik neist sammu pidada hindadega, millega üüriindeks on viimasel ajal tõusnud. Seega on taskukohane eluase Dubais muutunud väga oluliseks teemaks. Ja arendajad said sellest õigel ajal aru.
Praegu otsustas Dubai juhtkond isegi võtta mitmeid regulatiivseid meetmeid, et tagada õiges koguses taskukohase eluaseme ehitamine. Nüüd soovitab emiraadi valitsus arendajatel iga oma projektiga kaasa tuua taskukohase hinnaga elamute ehitamine, mis peaks moodustama 15-20% projekti kogumahust. Selle jaoks eraldatakse maad ja lihtsustatakse ehituslubade väljastamise korda. Kui seni on need meetmed oma olemuselt soovituslikud, siis tulevikus võivad need nõuded muutuda kõigile arendajatele kohustuslikuks. Arvestades aga, et arendajate materiaalsed eelised ja Dubais taskukohase eluaseme näol avalikkusele pakutavad eelised lähemas tulevikus kokku langevad, on võimalik, et kohustuslikke regulatiivmeetmeid ei vajata.
Teine suund, mis on viimasel ajal kõige selgemalt avaldunud, on Dubai kui maailma ühe luksuspealinna staatuse säilitamine ja edasine tugevdamine. AÜE-s populaarne kinnisvaraportaal Reidin on koostanud järjekordse nimekirja kõige kallimatest Dubais 2015. aasta esimese kvartali jooksul müüdud kinnisvaradest. Seda reitingut, nagu ka eelmistel perioodidel, juhib jällegi inimtekkeline saar The Palm Jumeirah: kõige kallimaks eraomandiks oli siin jaanuaris 2015 müüdud korter, 3aUS 3,51 miljonit dollarit. Ka 2015. aasta esimese kvartali Dubai kõige kallimate kinnisvarade "mainekas" nimekirjas. aasta tabas maailma kõige kõrgemat "keerutatud" Kajaani torni Dubai jahisadamas, kus müüdi korraga kahte kallist korterit, samuti The Downtown Hotel (Lake Hotel) Dubai kesklinnas, kus registreeriti ka kolm tipptasemel tehingut kinnisvara müük.
Wealth-X ja Sotheby's International Realty raporti kohaselt on maailma rikkaimate inimeste tähelepanu keskpunkt viimase kümne aasta jooksul keskendunud Londonist, New Yorgist, Pariisist ja Prantsuse Rivierast Singapuri Hongkongi, nende varandusele, mille hinnanguline suurusjärk on 30 miljonit dollarit. ja eriti Dubai. Just sellesse maailmaossa koonduvad kõik kõige aktiivsemad majanduslikud ja sotsiaalsed protsessid ning just siin näevad kinnisvarainvesteeringute väljavaated eriti lootustandvad. Analüütikute sõnul registreeriti 2014. aastal Dubai kinnisvaraturu luksuskinnisvara segmendis vähemalt 350 väga suurte tehingute tehingut ja 2014. aastal Dubais sõlmitud luksuslike kinnisvaratehingute koguväärtus, oli vähemalt 750 miljonit USA dollarit. Sellel trendil, nagu arvati, on ka tulevikus kõik võimalused jätkuda. Hoolimata paljude kinnisvaraturu protsesside aeglustumisest, ei langenud Dubais juhtivate arendajate uued kõrgetasemelised luksusprojektid üldse. Miljonäride kodust väljarände peamised põhjused on endiselt AÜE poliitiline stabiilsus piirkonna üldise ebastabiilse poliitilise tausta taustal, samuti arvukad maksusoodustused. Samal ajal peetakse Dubais kinnisvara registreerimise tasu endiselt üheks madalaimaks maailmas.
Küpsuse märgid
Olgu nii taskukohase eluaseme segmendi ja esmaklassilise kinnisvaraturu osas, on kinnisvaraekspertide kollektiivne kollegiaalne järeldus õiglane: Dubai kinnisvaraturg on omandanud kõik lõpptähtaja omadused. AÜE kinnisvara peamise ostja tüüp on muutumas, turule tuleb tegelik lõppostja ning investeerimissfääris on eemaldumine tavalistest spekulatiivsetest skeemidest koos ostetud eluaseme kiire edasimüügiga. Investorid on nüüd rohkem huvitatud pikaajalisest tootlusest. Ka tulevase ehituse ulatus inspireerib kindlust tuleviku suhtes. Näiteks kavatseb üks tööstushiiglane Nakheel järgmise kolme aasta jooksul investeerida Dubais uute projektide elluviimisse ligi 4 miljardit USA dollarit, täpsemalt 3,81 miljardit USA dollarit. Territoorium, kuhu kavandatakse uute rajatiste ehitamist, võtab ligi 85 tuhat ruutmeetrit. . Ja tema otsene konkurent Emaar avalikustas hiljuti oma maafondi tegeliku suuruse, mis rajatakse ka lähiaastatel. Emaarile kuulub emiraadis 235 miljonit ruutmeetrit maad.
Nii et üks on selge: Dubais tegutseva ehitustööstuse õitseaeg, mille tunnistajaks me praegu oleme, on vaid hüppelauaks, selle arengu alustalaks, mille ulatus ja tempo on tõeliselt suurejooneline.
Lisateavet Dubais kinnisvara omandamise ja haldamise kohta saate IMEXReal Estate'i spetsialistidelt telefonil, Moskvas +7 495 5100008, tasuta telefonil AÜE 800-IMEX (800-4639) või saates päringu e-posti aadressil [email protected]. .
