Tekst: Helena Kryukova
Ühtne üldplaan
Täna pole kellelegi saladus, et Dubai valitsus püüab igati õigustada Dubai mitteametlikku staatust „tulevikulinnana”. Igasugused, ka kõige julgemad projektid ei saa siin mitte ainult heakskiitu, vaid ka otsest riiklikku toetust ning riigistruktuurid tulevad sageli välja algatustega, mis pole sugugi halvemad, ja on sageli ees arendajate kõige julgematele ideedele. Kuid kui tuleviku futuristlik laev nimega Dubai liigub edasi, hakkavad ilmnema kursi põhijooned, mida see peaks järgima. Megakomplekside fantastilised projektid, mis tekivad siin ja seal, hämmastavad muidugi kujutlusvõimet, kuid edukaks arenguks tuleb see kõik süsteemi viia. Mida tegelikult kavatsevad teha valitsemisstruktuurid, kes plaanivad esitada juba enam-vähem selge plaani linna kui terviku arendamiseks.
Linna arengus pannakse nüüd põhirõhk üldplaneeringute läbipaistvuse suurendamisele, erinevate tööstusharude koostoimimisele, plaanivälisele kinnisvara müügiskeemidele ning investorite jaoks kõigi turu nüansside mõistmisele. Kuid arendajad ei kohustu mitte ainult, vaid neid aidatakse. Selleks on kavas välja töötada terve pakett mitmesuguseid stimuleerivaid meetmeid, mis aitavad koos saavutada valitsuse seatud eesmärke.
Näiteks taskukohase eluaseme sektoris, millest on Dubai kinnisvaraturul viimastel kuudel räägitud. AÜE asepresidendi, AÜE peaministri ja Dubai valitseja Sheikh Mohammed bin Rashid Al Maktoumi algatusel loodud Dubai loomingulise tööstusklastri arendusbüroo juhataja Ahmad Bukhash ütles hiljutises intervjuus, et tulevik seisneb eraettevõtete tihedas koostöös. ja emiraadi juhtkond. Ehitada tuleb, aga just seda, mida linn tegelikult vajab.
Enamik suuremaid arendajaid on viimasel ajal pööranud tähelepanu peamiselt luksussegmendi projektide ehitamisele, jättes järelevalveta, eriti hoolduspersonali või madala sissetulekuga kodumaalt lahkunute paigutamise. Seetõttu pole üllatav, et hinnaparanduse perioodil tundis seda kõigepealt luksusliku eluasemesektor. "Täna on väga oluline luua tugev keskmine link, mis ühendab Dubai kinnisvaraturu ülemist ja alumist hinnasegmenti," märkis Bukhash, "et luua mitmesuguste projektide jaoks arhitektuuritüpoloogia. Kaugelt pole käes aeg, mil eraldi, ehkki suuri, üldplaneeringuid ei tule. "Dubai areneb vastavalt ühele üldplaanile."
Turvapadjad
Dubai arenedes ilmneb vajadus mitte ainult linnaarengule lähenemise standardiseerimisel, vaid ka hindade korrigeerimisel. Võib-olla ei saa seda teemat vältida kõigis Dubais toimuva kinnisvara aruteludes. Ja hea uudis on see, et praegune hinnalanguse periood näib olevat peamine märk Dubai suunduva kursi stabiliseerumisest. Jah, ekspertide poolt 2015. aastaks lubatud hinnaalandus võib aasta lõpuks olla 10 kuni 20%, kuid see on täpselt see, mida turg vajas, ütlevad nad ühel häälel.
Näiteks maineka reitinguagentuuri Standard & Poor's hiljutises raportis öeldakse, et seekord on nii arendajad ise kui ka turg tervikuna oodatava hinnalanguse jaoks palju paremini ette valmistatud kui see oli näiteks 2009. aasta kriisiaastal. Võib öelda, et turg valmistas selleks juhtumiks isegi omamoodi "turvapadja". Nendest ei saanud pelgalt Dubai kinnisvaraturu peamiste osalejate kasumistruktuuri mitmekesistamine, pakkumiste mitmekesisus ja kapitalivoogude tasakaalu stabiilsus arendajate kontodel. Olulisemad tegurid on osalejate tahtest sõltumatud välised asjaolud, nimelt Dubai majanduse nõrk sõltuvus "õlenõelast", samuti suur protsent välisinvestorite kinnisvarainvesteeringutest. Muud kui naftaga kauplevad ettevõtted annavad Dubai SKP-sse palju oma panuse, nii et nad saavad hõlpsalt kompenseerida nõudluse puudumist naftaettevõtetelt, kes on oma sära kaotanud, kui see on olemas, öeldakse Standard & Poorsi raportis.
Nagu kinnitas Standard & Poor's, on Dubai kinnisvaraturu jaoks veel üks "turvapadi", mis on Dubai eluasemehindade ja üürikinnisvara põhiline tegur järgmiseks viieks aastaks, "Dubai elanikkonna kasv. Standard & Poorsi eksperdid ennustavad selle emiraadi elanike arvu suurenemist järgmise kahe aasta jooksul 5-6% ja Abu Dhabi sama perioodi jooksul umbes 7-8%. Hinnanguliselt peaks aastaks 2020 Dubai elanikkond ulatuma 3 miljoni inimeseni.
Aeg investeerida
Meie arvates on Dubai kinnisvaraturu edasise eduka arengu kõige kriitilisem tegur välisinvesteeringute küsimus. Ainuüksi selle aasta esimeses kvartalis investeerisid välisinvestorid Dubai kinnisvarasse ligi 1,5 miljardit USA dollarit.
Samal ajal näeb tulevikuprognoos veelgi optimistlikumalt: 68% tuntud analüütilise ettevõtte Franklin Templeton küsitletud investoritest usub, et AÜE kinnisvara säilitab järgmise 10 aasta jooksul kõige ihaldatuima vara staatuse ja kavatseb jätkata selle sektori oluliste vahendite investeerimist. Franklin Templetoni ülemaailmne uuring hõlmas 23 riiki ja 11 500 investorit kogu maailmas.
Selle tulemusel sai teada, et AÜE-s kinnisvara ostmine on üks kolmest peamisest investeerimisvaldkonnast ülemaailmsete investorite seas.
Ja hoolimata asjaolust, et selliseid investeeringuid peetakse traditsiooniliselt pikaajalisteks nii raha tagastamise kui ka tulude teenimise osas, loodavad 73% küsitletutest siiski teenida oma investeeringutelt tulu kahe aasta jooksul. Teadlaste selliseid leide kinnitavad juhtiva konsultatsioonifirma Knight Franki analüütikud. Ettevõtte spetsialistid märkisid värskes aruandes, et 40% AÜE suure kapitali omanikest kavatsevad kinnisvarasse investeerida. Keskmiselt 35% kõigist AÜE suurimate investorite investeerimispakettidest on kinnisvara. Samal ajal investeeris 60% neist investoritest eelmisel aastal kinnisvarasse, peamiselt Dubai emiraati.
Ja 2015. aasta jaoks näeb prognoos veelgi parem välja: 60% investoritest kavatseb oma investeeringud kinnisvarasse jätta ja veel 40% kavatsevad sellesse vara investeerida uued fondid. Samal ajal on turul suur osa investoritest, kelle nn suur erakapital ületab 1 miljonit USA dollarit ja väga suur erakapital ületab 30 miljonit USA dollarit. Neid investoreid huvitab peamiselt elamukinnisvara, millele järgnevad teine ja kolmas koht Investeeringute populaarsusele järgnevad kontorid, jae- ja hotellikinnisvara.
AÜE meelitab rikkaid investoreid kolme peamise eelisega: elatustase ja tervishoid (87% vastanutest leidis, et see on kõige olulisem tegur), turvalisus (67%) ja poliitiline stabiilsus (67%).
Investoreid on lihtne mõista, sest üüritulu on Dubais endiselt üks kõrgemaid maailmas. Global Property Guide andmetel ulatub Dubai kinnisvarainvesteeringute brutomarginaal täna 5,87% -st 7,21% -ni, sõltuvalt korteri suurusest. Samal ajal annavad väiksema piirkonna korterid traditsiooniliselt suuremat sissetulekut, kuna nende järele on suur nõudlus. Võrdluseks - kinnisvarainvesteeringutulu maailma ühes kiiremini kasvavas linnas Hongkongis on 2,82%, Indias 2,22%, Singapuris 2,83% ja lõpuks Londonis kinnisvarainvesteeringutulu või kommertskinnisvara võib olla suurusjärgus 2,72-3,20%. Dubais väikeste korterite üürimine võib nende omanikele tuua sissetuleku kuni 22% ruutmeetri kohta kuus ja suurema pindalaga korterite sissetulekut kuni 21% ruutmeetri kohta kuus.
Kokkuvõtteks väärib märkimist, et maailma juhtivad sotsioloogid on Dubai korduvalt tunnistanud Lähis-Ida kõige õnnelikumaks riigiks. Sotsioloogilises mõttes mõistetakse õnne kui eeldatavat eluiga ja sellega rahulolu, elukvaliteedi ja heaolu põhitase.
Sellest vaatenurgast väärivad AÜE ja eriti Dubai eraldi ÜRO aruandes õnnetaseme kohta maailmas 2015. aasta maailma õnnelikkuse aruandes. Dubai arengukava aastani 2021 hõlmab emüraadi elanike õnne kui peamist eesmärki, riiklik poliitika kui selline on suunatud selle viivitamatule saavutamisele. mis pole tüüpiline kõigile riikidele. Arstiabi tase, rahulolu keskkonnaga suhtlemisest, ohutuse tase ja mis kõige tähtsam - võimalus elada mugavates tingimustes, kvaliteetne ja mugav eluase - kõik see teeb AÜE-st riigi paljude väljarändajate jaoks atraktiivseks. Ja kui tegemist on valikuga, nimetavad eksperdid vähemalt kinnisvara omandamise seisukohast täna AÜEsse integreerumiseks kõige soodsamat aega.
Dubais kinnisvara omandamise ja haldamise kohta lisateabe saamiseks pöörduge IMEX Kinnisvara poole tel. Moskvas +7 495 5100008, tasuta telefoninumber AÜE-s 800-IMEX (800-4639) või saates päringu e-postiga [email protected].
