Tekst: Helena Kryukova KUI TUTVUSTAME TULEVIKU LINNAT, TULEB ESIMENE NUMA DUBAI. SAMASED Mured ja EMIRI KINNISVARA TURG: ÜLESÜLEVAADES TÕENUSTUST, TAGASI TUGEVATE ARENGU TULEVIKULE, UUED FANTASTILISED PROJEKTID JA INVESTEERINGUTE KIIRE KASVU.
Dubai hoiab regulaarselt juhtivaid positsioone kinnisvarainvesteeringute prioriteetsete investeeringute reitingutes: Savillesi reitingus tõusis emiraat eluasemeinvesteeringute atraktiivsuse poolest maailmas teisele kohale ja Knight Franki reiting ennustab täielikult, et selle näitaja järgi elab Dubai peagi Londonit. investeeringute maailmakapital.
Pakkumine ja nõudlus - kaalude järgi
Investorite valik ei ole üllatav, sest lisaks peamistele teguritele, nagu varade kõrge tootlus, investeeringute turvalisus ja investeeringutasuvuse määr, ilmub emiraat pidevalt ka linnades, kus on kõige ebaharilikumad, huvitavamad ja olulisemad kinnisvaraprojektid, näiteks Dubai South aerotropoli projekt ( endine Dubai World Central), mida Knight Franki eksperdid nimetasid kinnisvarainvesteeringute jaoks viiest olulisimast linnaarendusprojektist maailmas.
Ja muidugi ka MBR City - District 1 oma seitsme kilomeetri pikkuste tehisjärvedega Crystal Lagoons ja maailma suurima tehisrannaga Aladdini linnakompleks Dubai Creeki südames, mis on inspireeritud traditsioonilisest Araabia kultuurist, kolm teemaparki üldnimega Dubai Parks and Resorts. , Bluewater Islandi kunstliku saare arendusprojekt koos maailma kõrgeima ratastooli, Dubai Eye, suuremahulise Dubai Creeki sadamakompleksi, hiiglasliku Dubai raami ja Deira saarte saare arendusprojektiga. Ja see on vaid osa neist suurepärastest projektidest, mis ilmuvad Dubais EXPO 2020 eelõhtul.
Kuid see uute projektide keeris, mis Dubai nii kiiresti vallutas, ei suutnud vaid häbistada paljude analüütikute seas, kes on harjunud nägema lõkse kõiges, eriti koos kinnisvaraturu aktiivsuse languse ja hindade nähtava langusega. Proovime selgitada seda fantastilise tuleviku üldpilti.
Peamine komistuskivi erinevates katsetes anda võimalikult selge prognoos Dubai eluasemeturu edaspidiseks arenguks oli lähitulevikus turule sisenemiseks valmisolevate objektide reaalne arv. Aasta alguses oli analüütikute haare selles osas üsna suur: ilma piinlikkuseta väitsid nad, et 30 000 eluasemeühikut võiks juba 2015. aastal turgu väga hästi täiendada. Siis muutusid prognoosid pisut tagasihoidlikumaks: keegi lubas 2015. aastal 25 000 uut objekti, teised võtsid pikema ajaraami, et mitte hetkeolukorraga fikseerida, ja kutsusid 70 000 objekti arvnäitajaid 2018. aastani või, vastupidi, kitsamaks - 6000 objekti 2015. aasta teiseks pooleks.
Kõik see ei suutnud tekitada investorites segadust ja segadust mõne potentsiaalse ostja suhtes, misjärel suuremad turuosalised ise, sealhulgas sellised juhtivad arendajad nagu DAMAC ja Union Properties, avaldasid arvamust, et pakkumine ja nõudlus on endiselt tasakaalus, kuid kalduvus nõudluse ülekaalule.
Hiljem lisati nendele avaldustele ametlik statistika: hoolimata lubatud 25 000 uuest kinnisvarast tellitakse Dubais 2015. aastal mitte rohkem kui 10 000 eluasemeühikut, sest arendajad ise mõistavad pakkumise teguri mõju turu üldisele olukorrale ega püüdle selle poole takistab uute rajatiste kasutuselevõttu. Dubai statistikakeskuse andmetel on Dubai elanike arv lähiaastatel 5–7% aastas ja elamumajandus suureneb 2,2% aastas, nii et pakkumise ja nõudluse tasakaal kipub lähiaastatel valitsema.
Analüütikud ja turuosalised räägivad ühehäälselt sellest, et nõudlus elamumajanduse järele on Dubais ja praegu ning ka tulevikus märkimisväärselt pakkumisest ees. Nii ütlevad Union Properties'i juht Khalid Bin Kalban, DAMACi juht Zayed ElChaar, aga ka Land Sterlingi ja Bayuti analüütikud. Ja lõpuks pani nendes vaidlustes lõpliku punkti Dubai maaosakonna hiljutine ametlik aruanne, milles öeldakse, et vaid 2015. aasta üheksa kuuga sõlmis emiraat 33 907 kinnisvaratehingut, mis näitab ostjate turu pidevat kasvu.
Ostjate isiklike rahaliste vahendite arvelt müüdi sel perioodil kinnisvara 21,24 miljardi USA dollari väärtuses ja krediidi eest 25,59 miljardi USA dollari väärtuses. Seega on ka selge, et Dubais on eluasemelaenude populaarsus igal aastal kasvav.
Uus tõus - kuue kuu pärast
Viimase kahe aasta jooksul on Dubais iga järgneva kvartali jooksul müüdud kinnisvara koguväärtus pidevalt kasvanud, mille põhjal võib järeldada, et kohalik kinnisvaraturg areneb ühtlaselt ja ühtlaselt, ütles maaosakonna juhataja sultan Butti Bin Majren. Siiski tuleb märkida, et mida lähemale aasta lõppu, seda kindlamalt kõlavad analüütikute ja turuosaliste prognoosid peatselt (võib-olla juba järgmise aasta keskel 2016) Dubai kinnisvaraturul taas oma varasemate kasvunäitajate juurde.
Tänapäeval on need viimasel ajal ettevaatlikud ja pelglikud eeldused muutunud enesekindlateks teesideks, mida toetavad faktid. Turu võidukalt tagasi oma varasematele positsioonidele naasmise põhjuseks on piirkonna majanduses toimuvate protsesside intensiivistumine, mis on tingitud stabiilse lahe staatusest teiste Lähis-Ida riikide rahutus keskkonnas, samuti orientatsioon aastaks 2020, mil Dubais toimub maailmanäitus.
Teine oluline tegur, mis väljaspool kinnisvaratööstust väljub, kuid mõjutab selle edasist arengut siiski märkimisväärselt, on hiljutine majanduslike sanktsioonide kaotamine Iraanist, lubades AÜE-l ja eriti Dubail võimsa täiendava rahalise stiimuli laieneda vähemalt 13 miljardit USA dollarit aastas kauplemiskasumit. IMF-i hinnangul on Araabia Ühendemiraatides vähemalt Iraani-vastaste sanktsioonide kaotamise tõttu SKP aastane kasv vähemalt 1%, millele lisandub järgmise kolme aasta jooksul 3% -line aastane kasv.
Keskendutakse üüriturule
Teiseks kinnisvaratööstuse sektoriks, mis on pälvinud analüütikute ja investorite kõrgendatud tähelepanu, on viimase kuue kuu jooksul muutunud Dubai eluaseme üüriturg. Selles valdkonnas, nagu ka eelmistel kuudel, on täheldatud suurenenud volatiilsust, kuid üks on kindel: Dubai kinnisvarasse investeerimisega seotud kasumite kasv jätkub. Phidar Advisory majahinnaindeksi järgi on Dubai korterisegmendi tootlus tõusnud viimase kolme kuu jooksul rekordiliselt kõrgele - 7,5% - ni, samas kui villade tootlus on tõusnud 4,8% -ni koos müügisektori madalamate hindadega ning jätkunud või tõusvate hindadega rendisegmendis.
Seda, et kasvav üüritulu koos Dubaile omase turvalise investeerimissadama staatusega moodustavad kinnisvara ehitustööstusele üsna optimistliku tuleviku, osutab ka rahvusvahelise reitinguagentuuri Moody's viimases aruandes ja Financial Timesi analüütilises aruandes, mille eksperdid nimetasid lojaalseks välisinvesteeringuid käsitlevad õigusaktid ja regulatiivsete standardite läbipaistvus, see tähendab turvalisus ja mugavus, on Dubai eluasemeturu edasise arengu kahe olulisema teguri hulgas mina.
Teise konsultatsioonibüroo Land Sterlingi andmetel kasvasid Dubai taskukohaste piirkondade stuudiokorterite üürimise kulud ainuüksi aasta kolmandas kvartalis 13%. Samas on suurema pindalaga elamute üürikulu kasv pöördvõrdeline villade ja korterite suurusega: ühe magamistoaga korterid on kallinenud hinnas keskmiselt 5–12% kvartalis, sõltuvalt piirkonnast, ja eliitkorterid, vastupidi, on üürnike jaoks odavamaks muutunud. Investorite ja üürnike seas populaarsuse tippajal - Dubai arenenud piirkondades väikese hinnaga odavad korterid. Propertyfinderi andmetel langevad Dubais kõige ihaldatumad üürnikud hinnavahemikku 13 500–40 000 USA dollarit aastas.
Seega on Dubai endiselt üks kallimaid üüritavaid linnu maailmas. Seda kinnitas hiljutine UBSi reitingu-uuring pealkirjaga Hinnad ja tulud.
Siiski õnnestus Dubail pääseda nelja parima linna hulka, kus üürimäärad on kõrgeimad peamiselt tänu eliidi kinnisvarasektorile, samal ajal kui viimasel ajal on nii valitsus kui ka arendajad ise keskendunud spektri teisele poole - taskukohase eluasemesektorile.
See aasta esimesel poolel kujunenud trend jätkub tänapäevani. JLL määratluse kohaselt peetakse Dubais taskukohaseks kinnisvara, mille keskmine väärtus on müügisegmendis 215 000 USA dollarit ja üürisegmendis umbes 19 000 USA dollarit aastas. Just seda tüüpi eluasemeid Dubais napib praegu kõige enam, kuna vähemalt 40% kogu elanikkonnast ehk 820 000 leibkonda on sellise kinnisvara potentsiaalsed ostjad ja üürnikud, seisab JLL-i raportis.
Uued investeerimisvõimalused meelitavad Dubaisse täiesti uut tüüpi investoreid, kes tunnevad huvi odava kinnisvara kategooria vastu ja tänu neile ootab Knight Franki analüütikute hinnangul järgmise seitsme või enama aasta jooksul Dubai eluasemesektori stabiilset ja enesekindlat arengut.
Dubais kinnisvara ostmise ja haldamise kohta lisateabe saamiseks pöörduge IMEX Kinnisvara poole tel. Moskvas +7 495 5100008, tasuta telefoninumber AÜE-s 800-IMEX (800-4639) või saates päringu e-posti aadressil [email protected].
