Neid ja muid küsimusi esitas Halcon Rea l Estate'i tegevdirektor dr Mahdi Al Aswad. Samuti püüdis ta neile vastata, analüüsides AÜE kinnisvaraturu praegust olukorda
Kas laenuintressid peaksid tõesti nii kõrged olema?
Keskpankade seatud laenude intressidel on teatav mõju eluasemeturule. Kui laenuintressid langevad, tõusevad koduhinnad alati ja vastupidi.
Kuid mida teha hüpoteeklaenude finantseerimist pakkuvate asutuste kehtestatud intressimääradega? Millist mõju neil on riigi kinnisvaraturul? Seda küsimust tasub esitada sellisel turul nagu AÜE, kus dirham on seotud dollariga ja laenuintressid püsivad 9-10% tasemel. Lõppude lõpuks ei tööta stsenaarium "Kui intressimäärad langevad, siis tõusevad eluasemehinnad ja vastupidi".
Laenud on liiga kallid
Selgitus, miks AÜE-s on laenude intressimäärad kõrged, on üsna lihtne - dirhami intressimäärad on kõrgemad kui pangaintressid dollarites. Põhjused, miks laenuintressid on kõrged, on palju keerukamad ja neid pole nii lihtne mõista.
Peate endalt küsima, miks pangad nõuavad teilt 9,5%, kui dirhami on juba aastaid dollari suhtes kunstlikult hoitud. See pole pankade peamine intressimäär, millest me räägime, vaid täiendavad kaks kuni kolm protsenti, mille pangad lisavad oma toodetele "ülalt". Miks ei saa see olla 1,5%? Dollarilaenu saamine tähendab 5,5% -list intressimäära ja dirhamides olev laen maksab teile 9,5%. See on jama.
Arenenud turgudel kritiseeritakse laenuandjaid tavaliselt eluasemelaenude standardite hooletuse pärast. Siinkohal võime kritiseerida vastupidises suunas. Pankade sõnul peaksid nad areneval turul eluasemelaenu pakkudes oma riske meeles pidama.
Olen nõus, et Emiraatide kinnisvaraturg ei ole nii väljakujunenud nagu näiteks Euroopa või Ameerika, kuid kõigil turgudel on riskielemente, sõltumata nende arengutasemest. Ja muidugi ei saa riskid numbreid kahekordistada, nagu siin juhtub. Veidi rohkem aega möödub ja kõik selle tagajärjed saavad ilmsiks.
Negatiivne mõju
Kui räägime üürist, siis selle maksumuse ülempiiri piiramise ja üürilepingu üle kontrolli osas näeme, et see küsimus valmistab muret paljudele.
Kontroll üürihindade kasvu üle mõjutab kahtlemata eluaseme omanikke (investoreid), kes rendivad oma kinnisvara üürnikele. Pankade kõrge laenuintressi tõttu satuvad investorid kalju ja raske koha vahele. Praegu ei lubata majaomanikel aastaseid üürisid suurendada rohkem kui 7%, kuid pangad võtavad võetud laenudelt jätkuvalt 9,5%. Noh, ja kuidas peaks teid huvitama, kui pakute turule sellist toodet nagu eluase, teenides 7% kasumit aastas ja makstes samal ajal pangale 9,5%? Miinus on 2,5%, mis pole investoritele ja potentsiaalsetele koduostjatele eriti atraktiivne.
Kinnisvaraturud arenevad tavaliselt kahe teguri olemasolu tõttu: pakkumine / nõudlus ja rahastamine. AÜE-s arutatakse pakkumise ja nõudluse küsimusi väga sageli ja kõikjal. Kahjuks on sellise teguri nagu hüpoteegi finantseerimine ja sellega seotud kulud olulisust tavaliselt arvestatud.
Eluasemelaenud on tänapäeval olulisem turgu toetav teema kui kunagi varem, kuna valmistamise ja kasutuselevõtu etapile läheneb tohutult palju kinnisvara. Lõpuks peaks inimestel olema võimalus osta kinnisvara taskukohase hinnaga ja raha väärtus sel juhul muutub võtmeteguriks, mis näitab, kas nad saavad seda endale lubada või mitte.
Mida teha
Mulle tundub, et täna oleme olukorras, kus edasiminek tähendab pankadele nende kõrgete hüpoteeklaenude intressimäärade ülevaatamist. Kuidas saaksime tasakaalustada üüride suurendamise kinnitatud intressi ja pankadelt laenudelt intresside maksmist? Kuidas me saame neist kõrgetest intressimääradest üle?
Üks võimalus on julgustada investoreid ja projekti elluviijaid finantseerima projekte ja ostma kinnisvara üksi, jättes pangad üle parda. Probleem on selles, et see piirab drastiliselt turu arengut. Ja kui kinnisvaraturg on selline nagu AÜE-s, kus kõik peaksid olema hõivatud ja huvitatud, on stagnatsiooni oht.
Oma kogemuse põhjal ütlen, et on palju inimesi, kes tulevad meie juurde ja ostavad kinnisvara ning kui ütleme neile, et nad saavad 75–80% finantseeringust, on nad lihtsalt õnnelikud. Siis aga tegutseb pank, mis šokeerib neid oma intressimääradega. Paljud ostjad tunnevad laenuintresse Londonis või Ameerika Ühendriikides ja see takistab neil kahtlemata Emiraatides ostu tegemast. Nad peaksid enne siinse kinnisvara ostmist otsustama juba kaks korda.
Tulevik
Minu seisukoht on, et AÜE kõrged kohalike laenude intressimäärad jätavad täna ruumi madalamatele hindadele, mida tasub jälgida, ning see uus kinnisvaraturg liigub oma küpsusperioodi lõpuni ja tervisliku konkurentsi jaoks on palju ruumi. Jälgime sündmuste arengut.
