Pakkumine, nõudlus, investeerimisvõimalused
Dubai elamukinnisvara turg on rahvarohke: ostjad, müüjad, kinnisvara. Ärikinnisvara segment on endiselt oma varjus, kuid nagu viimased uuringud näitavad, on see investoritele palju atraktiivsem. Kommertskinnisvaraga seotud teadmiste täiendamiseks pöördusime eksperdi poole - hr Shahram Abdullah Zadeh, Dubai ühe suurima arendaja Al Fajer Properties tegevdirektor.
Dr Shahram, kuidas juhtus, et Dubais, seades end piirkonna ärikeskuseks, ehitatakse tuhandeid ühikuid elamispindu ja ainult kümneid kontoripindu?
See juhtus ajalooliselt. Alates 2002. aastast, kui välismaalastel lubati emiraadi kinnisvarasse investeerida, hakkas eluasemeturg kiiresti kasvama. Suurem osa investeeringutest läks korterite ja villade ostmisse ning äripindade nõudluse puudumine pakkumisi ei põhjustanud.
Täna on olukord dramaatiliselt muutunud. Paljud maailma ärijuhid kolivad oma peakontori Dubaisse, avades filiaale ja esindusi. Samuti asendavad Dubai ärimehed vanu kontoreid uutega, avaramate ja hinnatumatega. Viimase nelja aasta jooksul pärast vabapidamise kasutuselevõttu on linn saanud teele mitusada viimistletud elamuühikut, sadu torne ja villasid. Kus nende omanikud töötavad? Muidugi Dubais.
Selgub, et ärikinnisvarasse investeerimine on nüüd palju tulusam kui elamutesse?
Muidugi. Investeeringutasuvus Dubai kommertskinnisvarasse on tagatud kuni viieks aastaks. Kusagil maailmas ei tasu investeeringud nii kiiresti ära. Elamukinnisvara sektoris saavutatakse täielik investeeringutasuvus alles 7–8 aasta jooksul.
Dubais on äripinna vajadus täna umbes 3 miljonit ruutmeetrit. meetrit. Nende valmimiseks on Dubai vaja veel 2–3 miljonit ruutmeetrit. meetrit kontorit. Ja kuigi emiraat kasvab, ei saa seda protsessi peatada. Seda, et Dubais napib head kontoripinda, tõestab ka tõusvad üürihinnad.
Mida võivad investorid oodata, et nad ostavad kontori teie Jumeirah ärikeskuse 1, 2, 3 ja 4 projektidesse?
Tagame investeeringu täieliku tootluse 4 ja poole aasta jooksul. Ja see ei võta arvesse asjaolu, et Dubais üürimise kulud tõusevad igal aastal 20-30%.
Otsustage ise. Täna renditakse Dubai maineka piirkonna ruutmeetrit kontoripinda vähemalt 700–800 dollari eest aastas. Kuu aega tagasi maksis see 100 dollarit odavamalt. Arvestades, et Jumeirah Business Center 1, 2, 3 ja 4 ruutmeetri hind algab 3 000–3 300 dollarist, on meie pakkumise tasuvuse arvutamine lihtne. Investorid, kes ostavad oma ettevõtetele kontoreid, kindlustatakse üürihindade hüppelise kasvu eest, kui nad teevad sissemakseid omaenda ruumide eest, mitte ei maksa kellegi teise oma.
Seda tingimusel, et ostetud kontor ei tühjene. Kuid kuidas saab selles kindel olla?
Selles ei tohiks olla kahtlust. Garanteerime ostetud pindade pikaajaliseks üüriks kohaletoimetamise pärast tehingu sõlmimist, selleks on ettevõttel spetsiaalne osakond. Ja kuna me võtame selle vastutuse, oleme kindlad, et Jumeirahi ärikeskuse 1, 2, 3 ja 4 kontorid võetakse kasutusele enne töö ülemäärase esitamist
Mis on teie garantiide taga?
Esiteks ei olnud Jumeirah Lake Towersi piirkonnas, kus me ehitame Jumeirah Business Center 1, 2, 3 ja 4, läheduses konkurente ja tõenäoliselt ka mitte. See on parim koht äri tegemiseks Dubais. Keskus asub strateegilises asukohas "uue Dubai" suurimate hoonete kõrval, kus võetakse kasutusele enam kui 3000 elamut ja villa, mille elanikud tõenäoliselt ei taha mitu tundi päevas autos veeta. Nende aeg on kallis.
Teiseks on Jumeirah Lake Towersist vaid viie minuti kaugusel Jebel Ali vaba majandustsoon, kus, nagu teate, peate kontori saamiseks seisma ootelehel kaks kuni kolm aastat. Peagi avatakse Jebel Ali piirkonnas üks maailma suurimaid lennujaamu. Lähedal asuvad kaks Dubai kõige grandioossemat kaubanduskeskust, mis juba tegutsevad.
Kolmandaks, Jumeirah Lake Towersi infrastruktuuri on juba investeeritud miljardeid dollareid ja kui vaadata üldplaneeringut, mis on ostuotsuse tegemisel lihtsalt vajalik, näete, kui hästi see läbi mõeldud on: hooned asuvad üksteisest kaugel, palju vaba haljasala, palju vesi, laiad teed.
Kas on tõsi, et Jumeirah Lake Towers on ka vaba majandustsoon?
Jah, on küll. Jumeirahi järvetornid saavad Dubai valitsuse kaupade patrooniks Dubai mitmekaupade keskuses (DMCC). See on strateegiliselt oluline punkt, kuna koos kõigi kinnisasja omaniku õigustega saavad meie investorid SEZ-ist ettevõtte tegevusloa. See tähendab, et nad saavad ettevõtte täielikult omada ilma kohalike partnerite osaluseta, unustada maksud ja paberimajandus. 100% kontoriosakond + 100% äriomand, mida veel vaja on ärimehel?
Kuidas erinevad Jumeirah Business Center 1, 2, 3 ja 4 teistest selle piirkonna hoonetest?
Neid eristab see, et nad on tohutu harmooniliselt töötava korporatsiooni Al Fajer Enterprises, kes on AÜE turul tuntud juba üle 40 aasta, hoole all. Seetõttu saame pakkuda oma klientidele A-Z teenust ühe katuse all.
Ärikeskusi ehitab meie oma ettevõte, kes annetas Dubaisse Wild Wadi veepargi, Ibn Battuta ostukeskuse, Al Mooroj Rotana kompleksi ja mitu hoonet Sheikh Zayed maanteel. Tagame, et meie ärikeskused tarnitakse õigeaegselt ja see on lepingus kirjas. Kogu Jumeirah ärikeskuse arhitektuurne ja sisekujundus vastab tänapäeva ärikeskkonna kõrgeimatele nõudmistele. Igas hoones on avar aatriumisaal, spetsiaalsed ruumid üldiseks kasutamiseks, efektiivseks ettevõtluseks vajalikud seadmed ja teenused, puhke- ja sportimisvõimalused.
Meil on spetsiaalne üksus, mis tegeleb sisekujundusega. Meie investorid ei pääse sellisest peavalust nagu sisekujundus. Objektide tellimise ajaks saavad nad lihtsalt kätte võtmekontorid. Kõiki hooneid teenindab spetsiaalne nutikas süsteem, mis mõjutab soodsalt kommunaalmakse.
Pakume oma klientidele ka 27-aastast kogemust kinnisvarahalduse turul. Samal ajal liituvad nad kõik omanike ühinguga, mis suudab Al Fajeri juhataja ametist "vallandada". Kuid see on tõenäoliselt jama: me teame oma tööd.
Kas on tõsi, et Venemaalt ja SRÜ riikidest pärit investorid ostsid neljast teie hoonest kokku poolteist?
Jah, see on nii ja nüüd sõlmime endise NSVLi investoritega mitmeid suuri lepinguid. Investeerimistegevusele andis uue tõuke tänavu märtsis avaldatud uus kinnisvaraseadus. Kuna pangad hakkasid meelsamini laenu andma, mõistavad investorid, et turul on rohkem krediidivõimelisi inimesi ja see toob kaasa kõrgemad hinnad.
Kuid SRÜ kodanikud on nüüd valinud: nad on hästi informeeritud ja ostu jaoks ette valmistatud. Neid huvitavad konkreetsed paberid, arvud ja faktid. Ilmselt on seetõttu meiega lihtne ja meeldiv koos töötada.
Hiljuti oleme koos pikaajalise partneri Abu Dhabi kommertspangaga välja töötanud spetsiaalse hüpoteeklaenu paketi venekeelsetele investoritele. Suuresti tänu talle müüdi meie hooned rekordajaga.
