Dubais, kus viimase kuue aasta jooksul on toimunud ehitusbuum, on kinnisvarahinnad langenud 4%. Gulf Newsi andmetel langesid kinnisvarahinnad Burj Dubai ("Dubai torn") ja inimtekkeliste saare Palm Jumeirah piirkonnas asuvates mainekamates projektides 20–40%.
Küsimustega kriisi, kinnisvarahindade languse ja investorite kaitsmise võimaluste kohta pöördusime advokaadibüroo Kashawani juhtpartneri advokaadi Ahmed Kashwani ja kinnisvarafirma Dacha Real Estate direktori Angelika Shcheglova poole.
Võib tunduda, et paljud kohaliku kinnisvaraturu investorid otsivad ummikust väljapääsu. Mis on selle põhjuseks - üldine majanduslangus või midagi muud?
Paljud AÜE kinnisvarainvestorid on väga keerulises olukorras. Kriis ja inflatsioon on muutnud paljude nende finantsseisundit. Rajatiste ehitamise põhjendamatud viivitused ja mõnikord nende täielik tühistamine kahjustavad pidevalt usaldust Dubai turu vastu, mis tundus nii kaua aega tagasi kõigutamatu ja täiesti usaldusväärne.
Seetõttu on Dubais tegutsevate investorite prioriteetne soov oma investeeritud vahendid täielikult tagasi maksta. Kahjuks pole see alati võimalik, kuid on olemas mitmeid alternatiivseid lahendusi, mis aitavad sellest olukorrast võimalikult väikeste kaotustega välja tulla.
Milliseid võimalusi investoritele pakutakse?
Võimalusi pole nii palju kui tahaksime, kuid need on sellegipoolest olemas. Võtame näiteks ühe arendaja käest need, kes investeerisid mitmesse pooleliolevasse ehitusesse, kus iga objekti eest maksti ainult osaliselt. Sellistele investoritele võib soovitada vähendada objektide arvu, arvutades ümber juba hoiustatud vahendid, makstes need täielikult või peaaegu täielikult välja tasemeni, kus pikema aja jooksul ei ole täiendavaid makseid vaja.
Samuti võite soovitada objekti maksumust vähendada. Lõppude lõpuks ostsid paljud kinnisvara hindadega, mis on tänapäeval tegelikkusest kaugel. Näiteks oli mõnes projektis ruutmeetri hind 5000 dirhami ja nende ehitamine pole veel alanud. Ja kui võrrelda minevikku tänapäeva hindadega, mis on 1000 dirhami ruutjalga kohta, on väga keeruline õigustada lõpetamata või alustamata projekti jaoks maksete jätkamist praegusest turuhinnast viis korda kõrgemate hindadega.
Samuti saate investoreid nõustada, proovida siduda makseid ehitusetappidega, mitte kalendri kuupäevadega, või lükata neid edasi kuni projekti tegeliku lõpuleviimiseni.
Spekulantidena ei saanud paljud arendajad aru, et varem või hiljem turg kukub kokku?
Muidugi said nad aru. Kuid nagu teate, kes ei võta riske ... Ja investorid võtsid riske, kuid keegi ei tühistanud turuseadusi. See ei tähenda aga mingil juhul, et investorite õigusi ei tohiks kaitsta. Paljud usaldasid turgu liialt ja nagu me nüüd näeme, siis täiesti ebamõistlikult, sest neil vedas ja pikka aega võimaldas turg neil palju raha teenida. Ärge süüdistage neid, rääkimata nende karistamisest.
Kas te ei arva, et peamine "löök" langes arendajatele? Pealegi pole nad ehituse viibimises alati süüdi? Kas on õiglane sundida arendajaid üle vaatama lepingutingimused, millega investorid on kokku leppinud?
Leping on poolte vabatahtlik kokkulepe, millega kehtestatakse, muudetakse või lõpetatakse nende õigused ja kohustused. Seetõttu on vastuvõetav ja seaduslik küsimus ühe poole tahtest lõpetada lepingujärgsed kohustused. Me ei saa vaid juhtida teie tähelepanu tõsiasjale, et enamik lepinguid on väga ühekülgsed - need on kirjutatud arendajate huvides ega kaitse mingil juhul investorite huve. Mitmel juhul pole investorid tänapäevani selliseid müügilepinguid isegi saanud ja nende väljamaksed tehti ainult kinnisvarabroneeringute vormide alusel. Mõnel juhul ei ole meie klientidel isegi broneerimisvorme, vaid ainult suuliste lepingute alusel tehtud tšekkide või pangaülekannete koopiad. Ainult professionaalse juristi õigeaegne abi aitab teil mõista kõiki lepingu üksikasju, et kõige tõhusamalt kaitsta oma õigusi ja täita oma kohustusi, rikkumata teise poole õigusi ja võttes arvesse kõiki nüansse.
Kui õiguslikult pädevad on ostu-müügilepingud, hoolimata asjaolust, et enamasti rikuvad need investorite õigusi?
Põhimõtteliselt olid lepingud koostatud väga asjatundlikult ja seaduslikult, mis oli tohutule hulgale investoritele eksitav. Sellepärast räägime alati vajadusest otsida vastastikku kasulikke lahendusi, pidada arendajaga läbirääkimisi ja pöörduda kohtute poole ainult äärmuslikel juhtudel. Kohtuprotsessi läbiviimine ja lisaks kohtuasja võitmine on pikk ja pingeline protsess. Ja enne õigussuhte sõlmimist peate veenduma, et kostjale on midagi teie jaoks vastu võtta, kui teie kasuks tehtud kohtulahend vastu võetakse.
Tingdeposiidikonto pidi saama salvestada ja seejärel investorite raha tagasi anda, eks?
Teil on täiesti õigus. Üks olulisemaid samme, mille Dubai valitsus on võtnud välisinvesteeringute kaitsmiseks ja Dubai kinnisvaraturu usaldusväärsuse suurendamiseks, oli 2007. aastal seaduse nr 8 “Tingdeponeerimiskontode” vastuvõtmine. Seadus näeb ette, et kogu sularahalaek, mis saadakse kinnisvara müügist kavandamata etapis (projekteerimine ja ehituse algus), tuleb kanda erikontole ja kasutada seda tulevikus ainult selle konkreetse ehituse finantseerimiseks. Ehitustingimuste rikkumise korral on Dubai kinnisvaraturu järelevalveametil (RERA) õigus külmutada garantiikontol olevad rahalised vahendid ning arendaja pankroti või projekti tühistamise korral saavad investorid hüvitist. Seega toimib RERA vahekohtunikuna ostja ja arendaja vaheliste vaidluste lahendamisel. Praktikas on olukord siiski erinev.
See tähendab, et täna pole süsteem endiselt piisavalt tõhus, et inspireerida investoreid taas enesekindlalt?
Me ei saa rääkida süsteemi ebaefektiivsest toimimisest. Saame vaid öelda, et kahjuks pole hoolimatute arendajate vastu ühtegi süsteemi kindlustatud. Praegu töötatakse välja mitmeid uusi arveid, mille vastuvõtmine aitab Dubail taastada investorite usalduse ja kriisist adekvaatselt üle saada.
Kuidas lahendate täna vaidlusi?
Põhimõtteliselt pidades arendajatega läbirääkimisi nii klientide nimel kui ka koos. Meie peamine ülesanne on saavutada poolte vahel vastastikku kasulikke kokkuleppeid, järgides samal ajal kõiki vajalikke formaalsusi. Kui läbirääkimised ei vii soovitud tulemuseni, pole meil muud valikut, kui pöörduda kohtusse.
Kui projekt on külmutatud, kas arendaja on kohustatud investorile oma investeeringud täielikult hüvitama?
Vastus sellele küsimusele on selgelt ja selgelt sõnastatud 2009. aasta seaduse nr 9 artikli lõikes D 11, nimelt: "Kui objekti ehitamine peatatakse arendajast sõltumatutel põhjustel, on arendajal õigus leping lõpetada, lahutades 30% investori makstavast summast". .
Igasugusel kinnisvaraturul ilmnevad viivitused. Kuid mida peetakse vastuvõetavaks?
2007. aasta seaduse nr 8 artiklis 17 on sätestatud, et kui vara ehitamist ei ole kuue kuu jooksul alates plaanivälise kinnisvara müügi loa väljastamisest alustatud ilma mõjuva või vastuvõetava põhjuseta, arvatakse arendaja ametlikust registrist, kellel on selleks õigus tegevuste läbiviimiseks.
Kas keegi saab seda kontrollida?
Nagu juba mainitud, vastutab jälgimise eest Dubai kinnisvaraturu järelevalveamet RERA, kelle peamine ülesanne on uute objektide registreerimise andmebaasi õigeaegne uuendamine, käimasolevad ehitusetapid, samuti teabe edastamine peatatud või "külmutatud" objektide kohta.
Kas sellist praktikat pole - makske objekti ehituse tühistamisel teatud trahvid?
Pöördugem veel kord eelnimetatud seaduse nr 9 juurde, milles on selgelt sätestatud järgmised karistused:
- Kui projekt on ehitatud vähemalt 80% ulatuses, on arendajal õigus täielikult kinni pidada investori poolt juba makstud summast ja nõuda järelejäänud lepingu tagasimaksmist.
- Kui projekt on ehitatud vähemalt 60% ulatuses, on arendajal õigus leping lõpetada ja kinni pidada 40% objekti kogumaksumusest.
- Kui projekti ehitamine pole jõudnud 60% -ni, on arendajal lepingu lõppemisel õigus kinni pidada 25% kogukuludest.
Neid karistusi, nagu ka seadust tervikuna, rakendatakse ainult investoritele.
Mida tuleb juriidilises mõttes teha investori usalduse taastamiseks?
Dubai majandus sõltub suuresti kaubandusest, investeeringutest ja turismist. Riigi hiljutine rahapoliitika on aga andnud tõsise löögi riigi majandusarengule. Asjatundjate sõnul sõltub Dubai majandusarengu mudel suuresti väliskapitalist ja suuremahulistest rahvusvahelistest projektidest. Valitsus peab välja töötama programmi majanduse stimuleerimiseks lähitulevikus, vastasel juhul on lühikese aja jooksul keeruline investorite usaldust taastada.
Reeglina ei arva keegi, et kõigepealt peate saama osata navigeerida müügitehinguid reguleerivatest seadustest ja kaitsta oma õigusi. Õigeaegne pöördumine kinnisvaraturul väljakujunenud spetsialistide poole aitab saada täielikku teavet projektide ja hindade kohta, samuti vajalikku juriidilist tuge, mis kahtlemata aitab protsessi märkimisväärselt kiirendada, säästa teie aega ja raha, säästa teie närve.
Kashwani advokaadibüroo ja Dacha kinnisvara on alati teie teenistuses.
Meie teenuste valik:
- Valmis korterite ja villade ost ja müük;
- Kontorite ja tootmisruumide ost ja müük;
- Kriisihinna langusesse tehtavate investeeringute kavandamine ja elluviimine;
- Enne ja järelteenindus (dokumentide paketi ettevalmistamine kinnisvara müümiseks);
- Elamute ja mitteeluruumide üürimine;
- Juristide konsultatsioonid kinnisvara küsimustes;
- Firmade ja offshore-ettevõtete registreerimine;
- Igat tüüpi juriidiline nõustamine.
