Vastus: Välisriikide kodanikel, kes ei ole Araabia lahe koostöönõukogu liikmed, on Dubais õigus omandada kinnisvara täielikus omandis ("freehold") ainult selleks spetsiaalselt selleks ette nähtud territooriumidel, nn freehold tsoonides. Selliste tsoonide loetelu on kehtestatud Dubai valitseja dekreediga nr 3 2006. Need hõlmavad peaaegu kogu "uue Dubai" territooriumi, sealhulgas sellised populaarsed piirkonnad nagu Dubai jahisadam, The Palm Jumeirah, Emirates Living, Jumeirah järvede tornid ja teised.
Küsimus: Kas Dubais on vaja kinnisvara registreerida ja kes sellega on seotud?
Vastus: Dubais kinnisvaraõiguse registreerimisega tegeleb maaosakond. Täna tuleb omandiõigused, pikaajalised üürilepingud, kinnisvara pandid ja muud tehingud registreerida vastavas registris. Registreerimine toimub nii valmis- kui ka kasutuselevõetud objektidel, samuti ehitusplatsidel (“plaaniväline”). Esimesel juhul saab omanik kinnisvara registreerimistunnistuse (omandiõigusakt) ja veel lõpetamata vara registreerimise korral (Oqoodi registreerimine) - esialgne müügileping (esialgne müügileping). Dubai maaosakonnas omandiõiguse registreerimisel tasutakse registreerimistasu 2% vara väärtusest, millele lisandub väike püsimakse vajalike dokumentide ettevalmistamise ja printimise eest.
Küsimus: Milliseid makse peaks kinnisvaraomanik Dubais maksma?
Vastus: Araabia Ühendemiraatides pole omandi- ega tulumaksu. Seetõttu ei põhjusta Dubais kinnisvara omamine ega ka näiteks rentimisest tulu saamine AÜE jurisdiktsiooni all olevale omanikule mingeid maksustatavaid tagajärgi. Siiski tuleb mõista, et kinnisvara omanik vastutab selle nõuetekohase korrashoiu eest ja ta on kohustatud tasuma halduskulud (nn hooldustasud või teenustasud), mille on kehtestanud fondivalitseja või majaomanike ühing (kui selline ühing on juba loodud). Reeglina võetakse selliseid makseid igal aastal aastas ette ja Dubai puhul on need sõltuvalt projektist vahemikus 20–80 dollarit ruutmeetri kohta. m aastas.
Küsimus: Kuidas läheb Dubais kinnisvara ostmine?
Vastus: Üldiselt on Dubais kinnisvara ostmise kord enamasti järgmine:
1. Ostja valib kinnisvara, mida ta soovib osta.
2. Müüja ja ostja sõlmivad müügilepingu, mis kajastab kõiki tehingu parameetreid, eelkõige:
- omandatud vara väärtus,
- tehinguga seotud lisatasud (esindajate komisjonitasud, väljamaksed arendajale, registreerimistasu, ettemakstud hoolduskulude hüvitamine müüjale jne),
- periood, mille jooksul ostu-müügitehing tuleb lõpule viia,
- arvelduse tingimused ja kord,
- poolte vastutus lepingutingimuste mittetäitmise korral.
3. Müüjaga müügilepingu sõlmimisel teeb ostja tagatisraha (tavaliselt 10% omandatud vara väärtusest).
4. Müüja koostab arendajalt oma kinnisvara müügiloa (No Objection Certificate, NOC), mis on vajalik tehingu registreerimiseks Dubai maaosakonnas.
5. Pärast müügiloa saamist registreerivad müüja ja ostja kinnistu uue omaniku nimele maaosakonnas. Tavaliselt arveldatakse registreerimise ajal ka tehingutega.
Küsimus: Kas Dubai kinnisvaraomanik saab selle välja üürida?
Vastus: Dubais üürileandjate ja üürnike suhteid reguleerivad 2007. aasta seadus nr 26 ja selle muudatused. Kehtivate õigusaktide kohaselt on igal Dubai Emiraadi territooriumil asuva kinnisvara omanikul õigus üürida oma kinnisvara vähemalt üheks aastaks. Kui renditakse vähem kui aastaks, peetakse sellist üürimist lühiajaliseks ja selleks peab omanikul olema vastav litsents (hotelli või hotellikorterite tegevuseks). Sel juhul pöörduvad omanikud tavaliselt litsentseeritud fondivalitseja poole, kelle nad annavad oma vara valitsusele üle ja kes juba rendib kinnisvara enda nimel.
Küsimus: Millist üüritulu võib Dubai kinnisvaraomanik oodata?
Vastus: Kui me räägime kinnisvarainvesteeringute praeguse tootluse keskmistest turunäitajatest, siis on Dubais täna elamispindade puhul neto üüritulu näitaja (see tähendab sissetulek miinus kinnisvara teenindamise kulud) keskmiselt 5-10% aastas.
Kasumlikkuse erinevus tuleneb erinevustest kinnisvara tüübis ja kategoorias, asukohas ja teenuste maksumuses. Pealegi annab kallim ainuõiguslik kinnisvara üüritulu näol reeglina vähem tulu kui taskukohaste projektide massiline eluase. Kontori kinnisvaraturu osas on tänapäeval sellised investeeringud üüritulu poolest vähem atraktiivsed kui eluaseme ostmiseks.
Jaemüügipindade rentimine (see hõlmab lisaks poodidele ka teeninduspunkte, kohvikuid, restorane jne) on potentsiaalselt võimeline teenima suuremaid sissetulekuid (kuni 15%), kuid see sõltub vara enda parameetritest, ja selle välistest teguritest.
Küsimus: Kas Dubais on üürikuludele mingeid piiranguid?
Vastus: Kinnisvara üürilepingu sõlmimisel on tehinguosalistel õigus kokku leppida mis tahes tingimustes, mis ei ole vastuolus kehtivate õigusaktidega. Üürihinnale, mis on märgitud üürileandja ja üürniku vahel sõlmitud lepingus, otseseid piiranguid ei ole. Järgmiseks tähtajaks lepingu pikendamisel on aga seadusega kehtestatud piirangud üürikulude suurendamiseks. Nii kehtib näiteks elamukinnisvara osas reegel, mille kohaselt pole üürileandjal õigust üüri tõsta, kui esialgse lepingu sõlmimisest on möödunud vähem kui kaks aastat. Lisaks peaks üürileandja ülespoole üürilepingu muutmisel lähtuma Dubai kinnisvara reguleeriva asutuse (RERA) indeksist, mis kajastab erinevat tüüpi eluruumide keskmisi üürimäärasid sõltuvalt piirkonnast.
Küsimus: Millised on nõuded üürnikele Dubais?
Vastus: Dubais asuva kinnisvara üürnik (kui me ei räägi lühiajalisest üürimisest) võib olla ainult füüsiline või juriidiline isik, kellel on residendist staatus Araabia Ühendemiraatides. See tähendab, et üürilepingu saab sõlmida ainult AÜE või Pärsia lahe Araabia Riikide Koostöönõukogu liikmeks oleva riigi kodaniku või residendist viisaga kodumaalt lahkunuga. Seega on rentnik juriidiline isik, kellel peab olema AÜE-s asjakohane registreerimine. See võib olla kohalik organisatsioon, vabas majandustsoonis registreeritud ettevõte või välisettevõtte filiaal (esindus).
Küsimus: Kas Dubais asuva kinnisvara üürilepingu registreerimine on vajalik ja kes on sellega seotud?
Vastus: vastavalt Dubai emiraadi seadustele peavad kõik tema territooriumil asuvad kinnisvararendid olema korralikult registreeritud. Rendilepingute registreerimisega tegeleb Dubai Real Estate Regulatory Agency (RERA). Spetsiaalselt neil eesmärkidel lõi agentuur süsteemi Ejari, mis võimaldab lepinguid registreerida Interneti kaudu. Veebis registreerimine Ejari veebisaidil on lihtne, nõuab minimaalseid tehnilisi teadmisi ja hõlmab üürilepingu kohta ainult põhiteabe sisestamist, mis sisaldab nii teavet vara ja tehingus osalejate kui ka lepingu tingimuste kohta. Igale registreeritud lepingule antakse selle kehtivuse ajaks ainulaadne vöötkood. Registreerimine on tasuta ning üürilepingu saavad registreerida nii üürileandja kui ka üürnik. Siiani on vastutus kohustusliku registreerimise nõude täitmise eest kehtestatud, kuid vastavalt seaduse sätetele võetakse kõigil registreerimata tehingutes osalejatel automaatselt õigus pöörduda oma huvide kaitseks kohtu- ja valitsusorganite poole.
Küsimus: Kuidas on Dubais üürikorter?
Vastus: Üldiselt on Dubais kinnisvara rentimise kord enamasti järgmine:
1. Üürileandja otsib üürnik ise või kinnisvarabüroo abiga üürnikku.
2. Kui üürnik leitakse, sõlmib üürileandja temaga üürilepingu, mis kajastab kõiki tehingu parameetreid, eelkõige:
- rendihind ja maksetingimused,
- rendiperiood ja selle pikendamise tingimused,
- lisakulud, mis on seotud vara haldamise ja selle jagamisega poolte vahel,
- poolte vastutus lepingutingimuste mittetäitmise korral.
3. Lepingu sõlmimisel tasub üürnik aasta eest üüri (tavaliselt tšekiga), samuti tagatisraha (tavaliselt 5% aastasest üürist).
4. Pärast üürnikult makse saamist annab üürileandja talle üüritavatele ruumidele ja nendega seotud infrastruktuurile (bassein, spordisaal jne) takistamatuks juurdepääsuks vajalikud võtmed, võtmehoidjad, pääsukaardid jms, samuti dokumentide koopiad ( omandiõiguse tunnistus, omaniku pass jms), mida rentnikul on vaja vee, elektri, kliimaseade, telefoni, Interneti ja muude teenuste ühendamiseks.
Küsimus: Kuidas makstakse Dubais kinnisvara eest üüri?
Vastus: nii Dubai kui ka ülejäänud AÜE üüriturul on tavaks üüri maksta aasta ette. Reeglina tehakse kõik maksed pangatšekkidega. Sõltuvalt lepingu tingimustest makstakse aastane üürisumma ühe või mitme tšekiga. Viimasel juhul on kontrollid dateeritud tulevaste kuupäevadega. Näiteks kui kontrollide arv on 4, vastavad kontrollide kuupäevad tulevikus igas kvartalis toimuvatele kuupäevadele ja kui kontrollide arv on 12, dateeritakse need iga kuu tagant.
Vastavalt saab tšekil märgitud kuupäeval üürileandja selle panka esitada ja üürniku kontolt raha saada. Tagatiseta tšekkide väljastamine AÜE-s on kriminaalkuritegu, seega on tšekkidega maksmine, kuigi see ei anna üüri 100% garantiid, üsna usaldusväärne ja mugav viis maksete tegemiseks.
Küsimus: Kas üürileandja, kes pole AÜE elanik, saab tšekil raha?
Vastus: Tuleb meeles pidada, et tšeki saab makse eest esitada 6 kuud, pärast mida see tühistatakse. Kui tšekk on kirjutatud eraisiku nimele ja sellel pole märget ainult saaja pangakontol, saab tšekil märgitud isik, sõltumata residendiviisa olemasolust, sularaha vastu võtta emiteeriva panga mis tahes filiaalis. Muul juhul või kui tšekk on kirjutatud ettevõtte nimele, saab selle eest raha ainult pangakontole ja konto tuleb avada ühes AÜE pangas. Samuti ei nõuta elaniku staatust. Mitmed AÜE pangad avavad hõlpsalt kontosid mitteresidentidele (sealhulgas välisettevõtted). Pangas konto avamise protseduur võtab vähem kui tund ning miinimumnõuded raha kontole deponeerimiseks selle avamiseks on praegu 5000 tuhat dirhami (umbes 1400 dollarit).
Kui loetletud üürimisvõimalused üürileandjale ei sobi, saab ta sõlmida kinnisvarabürooga lepingu, mille kaudu üür tehti. Siis saab tšekid välja anda asutuse nimel ja pärast neilt raha saamist kannab agentuur need üle (või kannab sularahas üle) rendileandjale. Peaasi on sel juhul kompetentselt läheneda partnerfirma valimise küsimusele.
Küsimus: Kes maksab kinnisvarabüroole vahendustasu?
Vastus: kui tehingu vahendaja on kinnisvarabüroo, makstakse talle vahendustasu. Olemasoleva praktika kohaselt maksab üürnik vahendustasu kinnisvarabüroole. Tavaliselt on see 5% aastasest rendisummast. Agentuuriteenused lõppevad pärast üürilepingu sõlmimist. Kui üürileandja vajab täiendavaid agenditeenuseid (esindades tema huve AÜE-s rendiperioodi jooksul, aktsepteerides üürnikult makseid, makstes kinnisvara ülalpidamiskulud jms), lepitakse nende maksumus täiendavalt kokku.
Küsimus: Kes tasub üüritava vara haldamise ja hoolduse eest?
Vastus: Üürnik ja üürileandja võivad renditingimused kokku leppida, kuid reeglina vastutab üürileandja ülalpidamiskulude (hooldustasud / teenustasud) ja kinnisvara kapitaalremondi eest. Kõik üüritava objekti kasutamisega seotud jooksvad kulud, näiteks: vee, elektri, kliimaseadme, telefoni, internetiühenduse jms tasumine, samuti kinnisvara jätkuv remont, kannab üürnik. Lisaks ühendab üürnik kommunaalteenuseid vastavate tarnijate vahel iseseisvalt ja oma nimel. Üürnik tasub ka nn. „Elamistasu”, mis on omavalitsustasu 5% aastasest üürist. Tasu võtab Dubai elektri- ja veeamet (DEWA) kogu aasta võrdsete osamaksetena koos elektri ja vee eest tasumisega. Kui kinnisvaraüksus pole vee ja elektriga ühendatud (s.t pole asustatud), siis eluasememaksu ei võeta. Hoolimata asjaolust, et eluasememaks kehtestati juba pikka aega tagasi, pole seda seni üldiselt kehtestatud ja paljudes DEWA kontodes seda endiselt pole.
Küsimus: Kas Dubais saab kinnisvaratehingutes ilma agentideta hakkama?
Vastus: Peaaegu ükski kinnisvaratehing pole täielik ilma agentide osalemiseta Dubais, nagu ka mujal maailmas. Kinnisvarabüroodes on enamasti kliendid, kes soovivad ühendust võtta
kinnisvara üürimine, rentimine, ostmine või müümine. Turul töötades omavad agendid, nagu keegi teine, teavet selle kohta, keda, mida ja kui palju nad soovivad rentida, rentida, müüa või osta. Kuid kaugeltki mitte kõik kutselised turuosalised on nõuetekohaselt registreeritud ja tegutsevad seaduslikult.
Küsimus: Millised on nõuded kinnisvaramaakleritele Dubais?
Vastus: Esiteks tuleb meeles pidada, et vastavalt Dubai maaosakonna esimehe 2006. aasta määrusele nr 85 peavad kõigil Dubais tegutsevatel kinnisvarabüroodel olema seda tüüpi tegevuslitsents ja nad peavad olema registreeritud agentuuri spetsiaalses registris Dubai kinnisvaraturu määrus (RERA).
Kuna AÜE äriüksustel puudub universaalne õigus- ja teovõime, tuleb lubatavale tegevuste tüübile litsentsis selgelt näidata.Näiteks müügi, ostu või liisinguga vahendamise korral tuleb seda tüüpi tegevused litsentsis selgesõnaliselt näidata. Samal ajal peavad kõik ettevõtte esindajad läbima asjakohase väljaõppe ja saama isikliku vahendustasu kaardid individuaalse numbriga. Selliste meetmete eesmärk on peamiselt kaitsta klientide õigusi ja huve ning nende eesmärk on minimeerida esindajate pettusevõimalusi.
Küsimus: Miks on oluline, et agent oleks korralikult registreeritud?
Vastus: Dubai kinnisvaraturg on rahvusvaheline. Ostjad, müüjad, üürileandjad ja üürnikud on tavaliselt välisriikide kodanikud. Kust nad saavad üksteist otsida, kui midagi valesti läheb? Seetõttu on Dubais registreeritud kinnisvarabüroo tehingu tõsine tagaja. Lisaks on oluline tegur seadusandluse nõue, mille kohaselt peavad kohalikud elanikud - AÜE kodanikud - sellise ettevõtte 100-protsendilise osaluse.
Tõepoolest, enamikul juhtudel tegutseb kinnisvarabüroo müüja ja ostja vahelises tehingus kolmanda osapoolena, tagades mõlema huvid. Näiteks võtab agentuur ostjalt sissemakse reeglina vastu ja hoiab seda kuni lõplike arvelduste ja tehingu registreerimiseni. Ostjale tagab see tagatisraha tagastamise, kui tehing ei toimu müüja süül. Ja müüja võib omakorda arvestada tagatisraha tasumisega hüvitisena, kui tehing ei toimu ostja süül. PR
Dubais asuva kinnisvara kohta saate lisateavet IMEXi kinnisvara spetsialistidelt tel. Moskvas +7 495 5100008, tasuta telefoninumber AÜE-s 800-IMEX (800-4639) või saates päringu e-posti aadressil [email protected]
