Jätkame artiklite tsüklit, mis on pühendatud DUBAI-KORTERI OSTAMISEKS KINNISVARA. EI SAA SALASTADA, ET KORRALIKELE OSTJATELE EI JUBA HÕLPSASTE JUHTUME TÖÖTLEMISMomentide tellimisel. KOKKUVÕTE, KÜSIMUSE HIND on piisavalt kõrge ja TEHINGU TEOSTAMISE VÕIMALIKUD RISKID peaksid olema minimaalsed. Täna ehitame DUBAIAS KINNISVARA OSTMISEKS KASUTAMISEKS JÄRGMISELT LÄBIVAATAMISEKS JA VÕTAKE VÕIMALIKUD ANDMED KÕIGI OLULISTE ASPEKTIDE VALGUSTAMISEKS. Meie kaasmaalased, kes otsustavad osta AÜE-s kinnisvara, peaksid meeles pidama, et Araabia Ühendemiraatides pole endiselt kinnisvara alal üldist föderaalseadust. Kõik seitse emiraati reguleerivad iseseisvalt kõiki tema territooriumi kinnisvaraturuga seotud küsimusi. Kõige progressiivsem selles suunas, traditsiooniliselt, on Dubai.
Dubais on kinnisvara valdkonnas kõige arenenum ja läbipaistvam õigusraamistik. Dubai emiraadi seaduste kohaselt on Araabia lahe koostöönõukogu (GCC) mittekuuluvate välisriikide kodanikel õigus otse Dubais omandada kinnisvara täielikus omandis (“freehold”) spetsiaalselt selleks ette nähtud territooriumidel, nn vabapidamise aladel. Selliste tsoonide loetelu on kehtestatud Dubai valitseja dekreediga nr 3 2006. Need hõlmavad peaaegu kogu "uue Dubai" territooriumi, sealhulgas sellised populaarsed piirkonnad nagu Dubai jahisadam, The Palm Jumeirah, Emirates Living, Jumeirah Lakesi tornid, Dubai kesklinn ja teised.
Dubai maaosakond registreerib õigused kinnisvarale spetsiaalses registris ja omanikele väljastatakse registreerimistunnistus (nn pealkirjaõigusakt). Kinnisvaratehingute registreerimine toimub ostja ja müüja maaosakonnaga ühenduse võtmise ajal ning ostjale väljastatakse kohe omandatud vara omandiõigust tõendav registreerimistunnistus. See "viivitamatu" registreerimise protseduur lihtsustab maksimaalselt kinnisvara ostmise ja müümise protsessi ning minimeerib võimalikud riskid nii müüja kui ka ostja poolt.
Vastavust jälgib Dubai kinnisvaraturu regulaator (RERA). Eelkõige vastutab ta kinnisvaraprojektide registreerimise ning arendajate, kinnisvarabüroode ja esindajate endi kohustusliku registreerimise eest. RERA tegevus on peamiselt suunatud ostjate ja müüjate õiguste ja huvide kaitsmisele ning selle eesmärk on minimeerida esindajate pettusevõimalusi. Mis tahes kinnisvarabüroo ja selle esindajate registreerimise kontrollimine on väga lihtne. Selleks minge lihtsalt RERA ametlikule veebisaidile aadressil www.rpdubai.com
Üldiselt on Dubais kinnisvara ostmise kord enamasti järgmine:
1. Ostja valib kinnisvara, mida ta soovib osta
Lihtsaim ja tõhusam viis on võtta ühendust mõne Dubai turul tegutseva kinnisvarabürooga. Fakt on see, et ilma agentide osalemiseta Dubais, nagu ka mujal maailmas, pole peaaegu ükski kinnisvaratehing lõppenud. Just kinnisvarabüroodes pöörduvad enamasti kliendid, kes soovivad kinnisvara üürida, rentida, osta või müüa. Turul töötades omavad agendid, nagu keegi teine, teavet selle kohta, keda, mida ja kui palju nad soovivad rentida, rentida, müüa või osta. Enamasti tegutseb kinnisvarabüroo müüja ja ostja vahelises tehingus kolmanda osapoolena, tagades mõlema huvid. Siiski tuleb meeles pidada, et mitte kõik kutselised turuosalised ei ole nõuetekohaselt registreeritud ja ei tegutse seaduslikult.
Esiteks, vastavalt Dubai maaosakonna esimehe 2006. aasta määrusele nr 85, peavad kõik Dubais tegutsevad kinnisvarabürood saama seda tüüpi tegevusloa ja olema registreeritud Dubai kinnisvaraturu reguleeriva asutuse (RERA) spetsiaalses registris. Kuna AÜE äriüksustel puudub universaalne õigus- ja teovõime, tuleb lubatavale tegevuste tüübile litsentsis selgelt näidata. Näiteks müügi, ostu või liisinguga vahendamise korral tuleb seda tüüpi tegevused litsentsis selgesõnaliselt näidata. Samal ajal peavad kõik ettevõtte esindajad läbima asjakohase väljaõppe ja saama isikliku vahendustasu kaardid individuaalse numbriga.
2. Müüja ja ostja sõlmivad müügilepingu, mis kajastab kõiki tehingu parameetreid. Üldiselt peavad kinnisvara müügilepingud vastama järgmistele põhinõuetele:
- Vanglas olla
AÜE kinnisvara ostu-müügilepingute notariaalset tõestamist ei nõuta, piisab lihtsast kirjalikust vormist. Hoolimata asjaolust, et AÜE-s on ametlik keel araabia keel, tunnustatakse ingliskeelseid lepinguid üldiselt ja võetakse vastu ilma tõlketa. Erandiks on prokuratuur, politsei ja kohtud, kus araabia keelde tõlkimine on kohustuslik nõue.
- Sisestage tehingu peamised tingimused
Kinnisvara müügilepingus tuleb märkida:
- müügiobjekt
- omandatud vara väärtus,
- tehinguga seotud lisatasud (esindajate vahendustasud, väljamaksed arendajale, registreerimistasu maaosakonnas, müüjale ettemakstud hooldustasude hüvitamine jne),
- periood, mille jooksul ostu-müügitehing tuleb lõpule viia,
- arvelduse tingimused ja kord,
- poolte vastutus lepingutingimuste mittetäitmise korral.
Väärib märkimist, et enamikul juhtudel ei ole kolmanda osapoole advokaatide kaasamine kinnisvara müügilepingu ettevalmistamisse vajalik. Reeglina suudavad tehingut läbi viivad kinnisvarabüroo kvalifitseeritud töötajad sellise kokkuleppe koostada ettevõtte tegevuses kinnitatud ja kasutatavate tüüpvormide alusel.
3. Müüjaga müügilepingu sõlmimisel teeb ostja tagatisraha (tavaliselt 10% omandatud vara väärtusest)
Tavaliselt võtab kinnisvarabüroo ostjalt tagatisraha vastu ja hoiab seda kuni lõplike arvelduste ja tehingu registreerimiseni maaosakonnas. Ostjale tagab see tagatisraha tagastamise, kui tehing ei toimu müüja süül. Ja müüja võib omakorda arvestada tagatisraha tasumisega hüvitisena, kui tehing ei toimu ostja süül.
Dubai kinnisvaraturg on rahvusvaheline. Ostjad, müüjad, üürileandjad ja üürnikud on tavaliselt välisriikide kodanikud. Kust nad saavad üksteist otsida, kui midagi valesti läheb? Seetõttu on Dubais registreeritud kinnisvarabüroo tehingu tõsine tagaja. Lisaks on oluline tegur seadusandluse nõue, mille kohaselt peavad kohalikud elanikud - AÜE kodanikud - sellise ettevõtte 100-protsendilise osaluse.
4. Müüja koostab arendajalt oma kinnisvara müümiseks loa (No Objection Certificate, NOC), mis on vajalik tehingu registreerimiseks Dubai maaosakonnas
Arendaja luba (vastuväite sertifikaat, NOC) on tegelikult tõend müüja võla puudumise eest arendaja ees. Sellise kinnisvara müügiloa registreerimine võib sõltuvalt arendajast võtta 1 päev kuni 2-3 nädalat. Sellise loa maksumus on jällegi sõltuvalt arendaja poliitikast 500–5000 AÜE dirhamit (umbes 137–1370 USA dollarit).
5. Pärast müügiloa saamist registreerivad müüja ja ostja kinnistu uue omaniku nimele maaosakonnas.
Tavaliselt arveldatakse registreerimise ajal ka tehingutega. Kinnisvararegistrit peab Dubai maaosakond elektroonilisel kujul. Kinnisvara omandiõiguse ülemineku registreerimine toimub ostja ja müüja kontakti võtmise ajal ning ostja saab kohe registreerimistunnistuse (“Omandi akt”), mis tõendab tema omandit omandatud vara suhtes.
Kui kinnistut ei ole veel kasutusele võetud, toimub selle registreerimine maaosakonnas ajutises registris. Sel juhul ei saa ostja registreerimistunnistust, vaid nn. esialgne müügileping (esialgne müügileping). Objekti kasutusele võtmisel on omaniku registreerimistunnistuse saamise aluseks esmane müügileping. Kinnisvara omandiõiguse ülemineku registreerimise kulud maaosakonnas moodustavad üldjuhul 2% müügihinnast, millele lisandub väike püsimakse (umbes 100 USA dollarit) tunnistuse väljastamise eest.
Maaosakonnas registreerimiseks peate esitama järgmised dokumendid:
- - ostja ja müüja passide originaalid,
- - müüja nimele kinnistu originaaltunnistus,
- - kinnisvara arendaja (NOC) esialgne kinnisvara müügiluba,
- - müügilepingu koopia.
Kui teil pole õiguste ülemineku registreerimise ajal võimalust ega soovi isiklikult kohal olla maaosakonnas, võite volitada oma nime kinnisvara registreerima mõnele teisele isikule, väljastades selleks notariaalselt kinnitatud volikirja. Seda saab teha näiteks Dubai kohtute notari juures. Volikirja notariaalselt tõestamine maksab 60 AÜE dirhami (umbes 16 USA dollarit) pluss 150 dirhami (umbes 41 USA dollarit). Seal on olemas volikirja tippimise teenused inglise ja araabia keeles.
Kinnisvaraõiguse ülemineku registreerimise ajal toimuvad müüja ja ostja vahel ostu-müügitehingu alusel lõplikud arveldused. Tavaliselt teostatakse arveldused eelnevalt ettevalmistatud pangatšekkide ülekandmisel ostjalt müüjale vajalike summade eest (nn Halduri tšekid - pangaarve analoog). Sageli valmistab selliseid kontrolle ette tehingut tegev kinnisvarabüroo. Loomulikult peab agentuur enne seda ostjalt kõik raha saama. Vahel leitakse sularahamakseid, kuid see pole tavaline, kuna sellega kaasnevad suured ebamugavused.
Vahetult enne ostjale registreerimistunnistuse väljastamist palub riiklik registripidaja ostjal ja müüjal arveldused ning allkirjastada paber, milles kinnitatakse, et müüjal pole kinnisvara maksmise nõudeid. Selleks, et tehingu lõpuleviimise protsess sujuks, peab ostja eelnevalt kõik tšekid ette valmistama ja nendes märgitud nimed ja summad müüjaga kooskõlastama. Kui tehingu teostab kinnisvarabüroo, täidab see tavaliselt maksete koordineerimise ja koordineerimise funktsiooni.
Lisateavet Dubais kinnisvara ostmise kohta saate IMEXi kinnisvara spetsialistidelt tel. Moskvas +7 495 5100008, tasuta telefoninumber AÜE-s 800-IMEX (800-4639) või saates päringu e-posti aadressil [email protected].
TÄIELIK TEENUSTE KOMPLEKT AÜE KINNISVARA TURUL
- Parima variandi valimine investeerimiseks
- Elamute, büroode ja jaemüügi kinnisvara müük, ost ja rent
- Tehingute tugi ja müügijärgne teenindus
- Abi pangakontode avamisel ja ettevõtte registreerimisel AÜE-s
- Advokaatide ja juristide konsultatsioonid
