AÜE kinnisvaraturul toimuva kohta, milline on praegune olukord ja tulevikuväljavaated, räägime Dubais ja Põhja-Emiraatides tegutsevate Venemaa Ettevõtjate Nõukogu investeeringute ja kinnisvara osakonna juhatajaga, IMEX Kinnisvara juhtivpartneri Oleg Vadimovitši Lavrikuga.
Teie arvates on AÜE kinnisvaraturu kriisi algusest möödunud kolme aasta peamised tulemused?
Muidugi oli 2008. aastal Lehman Brothersi pankrotiga alanud ülemaailmne finantskriis kogu tänapäevase maailma majandussüsteemi jaoks tõsine proovikivi.
Ja Araabia Ühendemiraatide jaoks ei möödunud see test valutult. Vaatamata traditsiooniliselt tugeva naftasektori tõsisele toetusele on peaaegu kõik majandussektorid teinud läbi olulise paranduse. Ja muidugi sai kriis AÜE suhteliselt noore ja kiiresti kasvava kinnisvaraturu eriti raskeks proovikiviks. Langevad kinnisvarahinnad moodustasid keskmiselt umbes 50% kriisieelsest tasemest. Sellise tõsise paranduse tagajärjeks oli seisak ja seejärel niinimetatud plaanivälise turu ehk projekti etapis müüdavate objektide tegelik kadumine. Selle tulemusel lahkusid spekulandid turult ning turg ise orienteerus ümber valmis kinnisvarale ja lõpptarbijatele.
Pole saladus, et mitme kriisieelse aasta jooksul kasvas Emiraatide kinnisvaraturg tohutu kiirusega suuresti tänu lühiajaliste spekulatiivsete investeeringute sissevoolule kogu maailmast. Inimesed ei investeerinud selleks, et saada valmis kinnisvara edaspidiseks kasutamiseks, vaid eesmärgiga edaspidiseks edasimüügiks ehitusetapis või isegi varem. Kuna rahastamisgraafikud hõlmasid projekti elluviimise perioodil osamaksetena tasumist, kasutati seda kasvava turu mängimiseks finantsvõimendusena.
Sel põhjusel pakkus valmis kinnisvara turg spekulantidele vähe huvi. See segment meelitas loomulikult peamiselt lõppkasutajaid, see tähendab neid, kes kavatsesid kasutada valmis kinnisvara tarbimis- või investeerimisotstarbel.
Pärast turu langust hakkasid spekulandid loomulikult sellest lahkuma. Ja lõppkasutajad jäid. Spekulatsioonidega ülekuumenenud plaaniväline turg kadus koos spekulantidega ning valmis (või peaaegu valmis) kinnisvara turg püsis ja tuli esiplaanile. Viimase kolme aasta jooksul on turg šokist toibunud ning selle osalejad on mõistnud uut reaalsust ja nad on ümber korraldatud töötama uutes tingimustes.
Kas AÜE kinnisvaraturu õiguslik alus on hiljuti muutunud?
Esiteks tuleb öelda, et Araabia Ühendemiraatides pole endiselt kinnisvara valdkonnas üldist föderaalseadust. Kõik seitse emiraati reguleerivad iseseisvalt kõiki tema territooriumi kinnisvaraturuga seotud küsimusi. Kõige progressiivsem selles suunas, traditsiooniliselt, on Dubai.
Vahetult enne Dubais alanud kriisi vastuvõtmist võeti vastu uued olulised seadused: kinnisvara pantimise registreerimise ja ehituseta jäänud objektide registreerimise kohta. Samuti on viimase kolme aasta jooksul olemasolevasse õiguslikku raamistikku tehtud mitmeid muudatusi ja muudatusi, mis reguleerivad üürnike ja omanike ning investorite ja arendajate vahelisi suhteid. Üldiselt on kõigi muudatuste eesmärk turu õigusliku reguleerimise parandamine, selle läbipaistvuse suurendamine ja osalejate huvide kaitsmine.
Föderaalsel tasandil oli kinnisvaraturgu kõige olulisem sündmus elanike viisade andmise korra muudatuste sisseviimine. 2009. aasta mais legaliseeriti föderaalsel tasandil esimest korda AÜE ajaloos elamukinnisvara välisomaniku õigus saada 6-kuuline viisa. Ja selle aasta juuni lõpus AÜE valitsuse koosolekul kuulutati välja otsus pikendada välisomanikele antavate viisade kehtivusaega 6 kuult 3 aastani. Ja kuigi viisade andmise menetluses pole veel palju selgust, on sellise otsuse tegemine kõige kõrgemal tasemel muidugi positiivne.
Millised on teie arvates Dubai ja teiste emiraatide kinnisvaraturu väljavaated?
Nagu iga vara, sõltuvad kinnisvara väärtus tsüklilistest kõikumistest. Kasvuperioodid annavad paratamatult teed hindade langusele ja vastupidi.
Kuid kinnisvarahindade kõikumine on suhteliselt väike. Vähemalt ei saa kinnisvaraturul hinnakõikumiste sagedust ja amplituuti võrrelda aktsiaturu vastavate näitajatega. Seetõttu peetakse kinnisvara omandamist üheks kõige usaldusväärsemaks ja konservatiivsemaks investeerimisvõimaluseks.
Muidugi, kriisi tagajärjel sai Emiratesi kinnisvaraturg tugevat lööki. Kuid šokk möödus ja turuosalised nõustusid uute tingimustega. Turg on liikunud uude etappi - küpsesse kasvu. Dubai kohta võime nüüd kindlalt väita, et languse põhjaosa on möödas ja nüüd on kõige populaarsemates piirkondades mõõdukas hinnatõus nii müügi kui ka üüri osas. Enamik turuosalisi nõustub, et lähiaastatel näeme Dubais turu sujuvat kasvu.
Millel selline usaldus põhineb?
Otsustage ise. Viimase kolme aasta jooksul pole Dubais ühtki uut elamuprojekti ette nähtud. Samal ajal on Dubai statistikakeskuse andmetel kasvanud emiraadi rahvaarv samal perioodil 300 tuhande elaniku võrra ja kasvuprotsess jätkub.
Seda soodustavad poliitiline stabiilsus, turvalisus, soodne investeerimiskliima, maksude ja kapitali liikumise piirangute puudumine, samuti kriisi tagajärjel märkimisväärselt alanenud ettevõtluskulud (kontorirent, personalikulud jne). Kõik see meelitab ettevõtteid, mis omakorda nõuab inimressursse. Nüüd on turg omandamas kinnisvara ülejääke, mille ehitust alustati juba enne kriisi. Kuna kinnisvara on vara, mille ehitamine võtab märkimisväärselt palju aega (hoone ehitustsükkel võtab keskmiselt 2–3 aastat), tekib lähitulevikus turul paratamatult puudus. Seetõttu võime kindlalt rääkida optimistlikust stsenaariumist olukorra arendamiseks Dubai kinnisvaraturul.
Mis puutub teistesse emiraatidesse, siis on minu arvates Abu Dhabil väga head väljavaated, kus suurem osa naftatuludest koguneb. Põhja-Emiraatide puhul on keerulisem selgeid prognoose teha. Näiteks seisid Ajman ja Ras Al-Khaimah kriisi tagajärjel silmitsi tõsiste probleemidega ja ilmselt vajavad nad nende lahendamiseks palju rohkem aega kui Dubai ja Abu Dhabi.
See tähendab, et kas arvate, et lähitulevikus jääb Dubai kõige atraktiivsemaks kinnisvaraturg?
Jah Ja see on tingitud asjaolust, et Dubais on suurim ja arenenum kinnisvaraturg. Hoolimata Abu Dhabi projektide potentsiaalsest atraktiivsusest tulevikus, saab praegu ainult Dubai pakkuda laia valikut valmishooned, mille staatus on "freehold", võimaldades välismaalastel omada kinnisvara. Lisage sellele seitsme emiraadi kõige arenenum infrastruktuur, kõige soodsam investeerimiskliima ja edasise arengu väljavaated.
Milline Dubai kinnisvaraturu segment on teile hetkel kõige atraktiivsem?
Turuhinnad on nüüd kõigis segmentides atraktiivsed. Ja kui me räägime kinnisvara omandamisest isiklikuks tarbimiseks (näiteks enda elamiseks või oma ettevõtte kontori pidamiseks), siis võime julgelt soovitada kasutada praegust olukorda ja osta ükskõik millist sobivat kinnisvara madala hinnaga. Kui käsitleme kinnisvara omandamist investeeringuna, siis soovitaksin valida eluase populaarsetes piirkondades.
Fakt on see, et Dubai on külastajate linn. Enam kui 90% metropoli kahest miljonist elanikust on kodumaalt lahkunud. Kõigil on vaja kuskil elada, töötada, puhata. Seetõttu on üüriturg väga arenenud. Eluase on populaarsetes projektides väga populaarne ja Dubais on üüritulu kaks kuni kolm korda suurem kui arenenud turgudel. Lisaks puuduvad tulu- ja omandimaksud. Kõik see muudab investeeringud elamukinnisvarasse väga atraktiivseks.
Kontorite osas valmib lähiajal suur arv kontoripindu, mis tulevad turule, mille ehitust alustati juba enne kriisi. Seetõttu näevad investeeringud kontorikinnisvarasse lähiaastatel väärtuse kasvu ja teenitud üüritulu suuruse kasvu seisukohast vähem atraktiivsed kui näiteks eluasemeinvesteeringud.
Milliseid soovitusi võiksite anda meie lugejatele Emiraatides kinnisvara ostmisele mõeldes?
Minu jaoks on ainult üks soovitus - osta. Turg on nüüd stabiliseerunud, on olnud selge suund turgude taastumisele ja kasvule, kuid hinnad pole veel suutnud märkimisväärselt tõusta. Nii et kui kellelgi oli mõtteid Dubais kinnisvara ostmisest, on nüüd käes aeg.
Tänud vestluse eest. Soovime teile edu.
Lisateavet Dubais kinnisvara ostmise kohta saate IMEXi kinnisvara spetsialistidelt tel. Moskvas +7 495 5100008, tasuta telefoninumber AÜE-s 800-IMEX (800-4639) või saates päringu e-posti aadressil [email protected].
