Viimase kolme aasta jooksul on kriisieelse buumi ajal spekulatsioonidega ülekuumenenud Dubai kinnisvaraturg teinud põhjaliku paranduse. Kuid maailm ei seisa paigal ning viimasel ajal on üha enam kuulda olnud ekspertide arvamusi, mis kinnitavad Dubai turu taastamist ja investori huvi tagasipöördumist. Kas see nii on, räägime IMEX Kinnisvara tegevdirektori Arthur Kobozeviga.
Arthur, palun öelge mulle, milline on olukord praegu Dubai kinnisvaraturul?
Küsimus on liiga üldine. Teen ettepaneku täpsustada, alustades sellest, millest me täpselt räägime. Fakt on see, et Dubais on niinimetatud kinnisvarapiirkonnad, kus kinnisvara saab müüa välisriikide kodanikele, ja ülejäänud territoorium, kus kinnisvara saavad osta ainult AÜE kodanikud ja veel viis riiki, kes on Pärsia lahe koostöönõukogu liikmed. . Lisaks on olemas müügi- ja üüriturg, eluaseme- ja mitteeluruumi kinnisvaraturg jne.
Arvan, et meie lugejaid huvitab rohkem olukord vabade kinnisvaraturul.
Freehold-kinnisvara osas on Dubai kinnisvaraturg viimase paari aasta jooksul alates ülemaailmse finantskriisi algusest 2008. aastal läbi teinud olulisi muutusi. On teada, et enne kriisi domineerisid AÜE turul niinimetatud plaanivälised projektid, see tähendab projekteerimise ja ehituse algfaasis müüdavad kinnisvaraobjektid.
Pärast kriisi algust on tõsise hindade korrigeerimise tõttu plaaniväline turg praktiliselt kadunud. Spekulandid lahkusid turult ja turg ise orienteerus valmis kinnisvarale ja lõpptarbijatele. Veelgi enam, kui vahetult pärast kriisi, aastatel 2009-2010, oli turg selgelt ostja turg, siis eelmisel aastal oli turg selgelt kalduvus minema eriti eluasemesegmendis tagasi müüja poole. See on eriti märgatav piirkondades, kus lõppkasutajad on kõige paremini välja töötanud välja töötatud infrastruktuuri, näiteks The Palm Jumeirah, Dubai jahisadam, Jumeirah Lakes Towers, Emirates Living, Dubai kesklinn ja mitmed teised.
Kontori kinnisvaraturu osas pole olukord nii selge. Täna on turul ilmne ülepakkumine. Pealegi valmib lähitulevikus turule suur arv kontoripindu, mille ehitust alustati juba enne 2008. aasta kriisi. Seetõttu, kuigi hiljuti on täheldatud mõningaid hinnastabiilsuse märke, näevad väärtuse kasvu ja teenitud üüritulu suuruse kasvu seisukohast investeeringud kontorikinnisvarasse lähema paari aasta jooksul minu arvates vähem atraktiivsed kui näiteks eluasemeinvesteeringud.
See tähendab, et nüüd tõusevad Dubais eluasemehinnad?
Võib kindlalt öelda, et turg on stabiliseerunud ning populaarsetes piirkondades on mõõdukas kasv. Muidugi oleks ilmselt naiivne oodata kinnisvarahindade kasvu sama tempot, mida täheldasime kriisieelse buumi ajal. Pärast kriisi liikus turg aktiivse kasvu etapist küpse arengu staadiumisse. Mitme 2011. aasta kõige populaarsema projekti puhul näitasid eluasemehinnad siiski kahekohalist kasvumäära. Nii on näiteks Springsi piirkonnas asuvate villade hinnad aasta jooksul tõusnud 15-20% - see on fakt. Kuulsa "palmide" saare The Palm Jumeirah 'projekti Oceana Residence ja Palm Residences (Fairmont) korterite hinnad on kasvanud 10–15%. Palm Jumeirahi "harudel" asuvad luksusvillad on kallinenud 5-10%.
Hinnas on tõusnud ka Kempinski Residences projekti luksuskorterid Palm Jumeirahi kroonil. Kuna nõudlus on nüüd kujunenud peamiselt lõpptarbijate arvelt, näitavad kõige edukamate tarbijaomadustega projektid hinnatõusu. See hõlmab asukohta, väljaarendatud infrastruktuuri kättesaadavust, projekti kvaliteeti ja piiratud pakkumist. Pealegi on klientide jaoks õige objekti valimine turul üha keerukam - huvitavate müügipakkumiste arv on viimasel ajal märkimisväärselt vähenenud, koos ostusoovide arvu suurenemisega.
Kas kasvab ka üürikorter?
Ajalooliselt on Dubai üüriturg väga arenenud. Dubai on piirkonna suurim ärikeskus. Lisaks on siinne kohalik elanikkond alla 10%. Ülejäänud 90% enam kui kahe miljoni suurlinna elanikust on külastajad. Vähesed inimesed, kes tulevad Dubaisse tööle, saavad endale endale eluaseme osta. Siiski peavad kõik kuskil elama. Seetõttu on populaarsetes projektides üürielamute järele suur nõudlus. Aastatel 2009-2010 toimus üldine kriisi tagajärgedega seotud rendihindade langus. Kuid juba eelmise aasta teises pooles trend muutus ja rendihinnad hakkasid kasvama. Näiteks kahetoaline korter Roheliste populaarses piirkonnas, mida 2010. aasta detsembris üüriti 85 tuhande dirhami eest aastas (see on umbes 23 tuhat USA dollarit), 2011. aasta detsembris rentisime välja 110 tuhat dirhami aastas (s.o. nt umbes 30 tuhande USA dollari eest).
Kui tulus on Dubais kinnisvara üürimine?
Kui me räägime pikaajalistest üüridest (aastaks või enamaks), siis Dubais on üürielamute neto üüritulu (st üüritulu miinus kohustuslikud kinnisvara ülalpidamiskulud) keskmiselt 5-10% aastas, investeeritud kinnisvara omandamisse. Kasumlikkuse erinevus tuleneb eluaseme tüübi ja kategooria, asukoha ja teenuste maksumuse erinevustest. Samas annab kallim eksklusiivne kinnisvara reeglina üüritulu näol pisut madalama tootluse kui taskukohastes projektides massiline eluase. Lühiajalise rentimise korral võib praegune investeeringutasuvus olla 10 kuni 20% aastas. Ja ärge unustage sellele lisada ka kinnisvara enda väärtuse suurenemist.
Kas pikaajalise ja lühiajalise üürimisel kodu rentimisel on mingeid funktsioone?
Pikaajalise üürilepingu sõlmimisel sõlmitakse leping tavaliselt aastaks, võimalusega seda hiljem pikendada. Terve aasta üür tasutakse ette üürilepingu sõlmimisel. Sel juhul avab üürnik oma nimel ja tasub iseseisvalt kõik jooksvad arved vee-, elektri-, kommunikatsiooniteenuste jm eest. Seetõttu minimeerib pikaajaline rent finantsriskid ja kinnisvarahalduskulud.
Lühiajaliste rendide puhul on rendihinnad palju kõrgemad, kuid kõik jooksvad kulud peab omanik tasuma iseseisvalt. Lisaks peab lühikese üürikorteri üürimisel vastama teatud nõuetele: korter või villa peab olema sisustatud ja varustatud kõige elamiseks vajalikuga, sealhulgas nõud, voodipesu jms. Loomulikult peab enne uue üürniku saabumist ja üüriperioodi lõpus toimuma koristamine, riiete pesemine jne. Kuna turistid üürivad sageli eluaseme lühikese üürimise eest, tuleb olla valmis ka asjaoluks, et eluase tuleb igal ajal päeval või öösel üürnikele üle anda ja neilt tagasi võtta.
Selgub, et lühiajaliselt saavad üürida ainult Dubais alaliselt elavad omanikud?
Üldse mitte. Omanikud saavad palgata spetsialiste, et lahendada kogu tekkiv probleem. Näiteks pakume IMEX Real Estate'is oma klientidele täielikku valikut kinnisvarahaldusteenuseid Dubais. Oleme välja töötanud spetsiaalsed teenusepaketid nii pikaajalise üürimise kui ka lühiajalise üürimise võimaluseks. Hoolitseme kõigi tekkivate probleemide eest, alates eluaseme varustamisest kõige vajalikuga ja üürnike leidmisest ning lõpetades aruannete koostamise ja üüritulu maksmisega. Omanikult on vaja vaid meiega ühendust võtta ja sõlmida meie ettevõttega sobiv leping.
Lisaks saame oma klientidele, kellel endiselt Dubais kinnisvara pole, pakkuda investeerimisvõimalusi, mis võtaksid arvesse selle hilisemat kasutamist. IMEX Kinnisvara kaudu villa või korteri ostmisega saab ostja meiega kohe sõlmida eelmääratud kasumlikkuse parameetritega lepingu edasiseks haldamiseks. Näiteks kui maja ostetakse selleks, et veeta Dubais vaid mõni kuu aastas, siis järelejäänud perioodi välja üürides saate väga häid lisasissetulekuid.
Ja kui paljud meie kaasmaalased ostavad Dubais eluaset?
Palju. Venekeelne elanikkond on Dubai kinnisvaraostjate koguarvu hulgas üks esimesi kohti. Enamik neist on väikeste ja keskmise suurusega ettevõtete omanikud. Nad moodustavad kõige aktiivsema keskkonna, nad on valmis turgu hoolikalt uurima, pakkumisi kaaluma, teadlike ja läbimõeldud otsuste tegemiseks. Viimastel aastatel oleme näinud ka mittetulundussektori ostjate arvu kasvu: suurte riigiettevõtete ametnikke ja töötajaid.
Meie kaasmaalaste seas on populaarseimatel põhjustel populaarseimad Dubai rannikualad: Palm Jumeirah, Dubai jahisadam ja otse mererannas asuv suur elamuprojekt - Jumeirah Beach Residence. Nendes piirkondades elamispinnaga elamisel ei ole reeglina mingeid erilisi probleeme ostmisel, müümisel ja üürimisel, sealhulgas seoses omanike endi poolt eluaseme hooajalise kasutamise ja ülejäänud aja üürimisega. Nendes piirkondades olev kinnisvara on investoritele kõige likviidsem ja isiklikuks elamiseks mugavam.
Millised on teie arvates Dubai eluasemeturu väljavaated?
Enamik turuosalisi nõustub, et lähiaastatel näeme Dubais turu sujuvat kasvu. Ja sellel on põhjused. Alates Dubais 2008. aastal alanud kriisist pole ühtegi uut elamuprojekti käivitatud. Dubai kinnisvaraturu reguleeriva asutuse (RERA) kehtestatud uute projektide registreerimise moratooriumi ei ole veel tühistatud. Samal ajal on Dubai statistikakeskuse andmetel viimase kolme aasta jooksul emiraadi elanikkond kasvanud enam kui 300 tuhande elaniku võrra ja kasvutempo ainult kasvab. Sellele aitab kaasa poliitiline stabiilsus, kõrgeim turvalisuse tase, soodne investeerimiskliima, maksude ja kapitali liikumise piirangute puudumine, samuti kriisi tagajärjel märkimisväärselt alanenud ettevõtluskulud (kontorirent, personalikulud jne). Kõik see meelitab ettevõtteid, mis omakorda nõuab inimressursse.
Nüüd on turg omandamas kinnisvara ülejääke, mille ehitust alustati enne kriisi. Kuna kinnisvara on vara, mille ehitamine võtab märkimisväärselt palju aega (hoone ehitustsükkel võtab keskmiselt 2–3 aastat), tekib lähitulevikus turul paratamatult puudus.
Seetõttu võime kindlalt rääkida optimistlikust stsenaariumist olukorra arendamiseks Dubai kinnisvaraturul. Seda kinnitavad ka Dubai maaosakonna hiljuti avaldatud andmed kinnisvaratehingute mahu kohta möödunud aastal. Nendel andmetel suurenes Dubais 2011. aastal registreeritud kinnisvaratehingute kogumaht 2010. aastaga võrreldes 20% ja ulatus 39 miljardi dollarini.
St kõik saab korda?
Olen selles täiesti kindel. Tänud vestluse eest. Soovime teile edu.
Lisateavet Dubai kinnisvara omandamise ja haldamise kohta saate IMEX Kinnisvara spetsialistidelt telefonil. Moskvas +7 495 5100008, tasuta telefoninumber AÜE-s 800-IMEX (800-4639) või saates päringu e-posti aadressil [email protected].
